임대주택 유형별 임대료 격차 최대 10배…"산정기준도 통합해야"

송고 2019.04.12 14:28 | 수정 2019.04.12 14:28
김재환 기자 (jeje@ebn.co.kr)

8년 전 관련법 제정됐지만 여전히 요원한 단일화

소득·주택 시세 기준의 최소~최댓값 산출방식 필요

지난 5일 서울시 영등포구 서울하우징랩에서 서울시와 SH, 서울연구원이 개최한 '공공임대주택 유형통합을 위한 오픈 집담회' 참석자들이 기념촬영을 하고 있다.ⓒ김재환 기자

정부가 임대주택 유형 통합작업을 시작하자 일각에서는 제각각인 임대료 산정기준도 함께 손봐야 한다고 지적했다.

비슷한 소득의 주거복지 수혜계층이더라도 입주 신청한 임대주택 유형에 따라 최대 10배에 달하는 임대료 부담 격차가 발생하는 상황이기 때문이다.

묘안으로는 소득과 주택 시세로 임대료 기준점을 책정하되 입주자의 지불능력이나 공급자의 재무건전성에 맞춰 최소~최댓값을 두는 방안이 제안됐다.

12일 박은철 서울연구원 도시공간연구실 연구위원 조사에 따르면 지난달 말 기준 서울주택도시공사(SH) 공공임대주택 13만8050가구의 ㎡당 평균 월세환산임대료가 6846원인 것으로 분석됐다.

월세환산임대료는 월세에 보증금을 포함한 값이다. 이번 조사는 정부가 오는 2022년까지 복잡한 임대주택 유형을 통합키로 한 정책에 발맞춘 임대료 산정체계 연구 차원에서 이뤄졌다.

연구에 따르면 ㎡당 월세환산임대료는 행복주택이 1만7858원으로 가장 비쌌다. 이는 영구임대주택 대비 약 10배에 해당하는 수준이다.

행복주택 다음으로는 희망하우징(1만1278원)과 국민임대주택(1만532원) 재개발임대주택(7154원)이 서울 평균을 웃돌았다.

이 외에 임대주택 유형별로 보면 △매입임대주택 5411원 △주거환경임대주택 5234원 △50년 공공임대주택 4926원 △영구임대주택 1818원 순으로 나타났다.

월임대료 대비 보증금의 편차가 임대주택 유형별로 최소 43배에서 612배에 달하는 문제도 있었다.

예를 들어 전용면적 30㎡ 미만 영구임대주택의 평균 보증금·임대료가 각각 159만원에 3만6000원인 반면 같은 면적의 행복주택은 보증금 4000만원에 월세가 17만원이다.

문제는 지난 2011년 관련법(임대주택법·공공주택 특별법)이 만들어졌음에도 불구하고 단일한 임대료 산정 방법과 기준을 마련하지 않은 탓에 발생했다.

현재 8가지 임대주택 유형마다 제각기 다른 관련 근거에 맞춰 임대료를 산정하고 있다. 영구임대주택은 국토교통부 고시에 따르고 매입임대주택은 공공주택 업무처리지침에 따르는 식이다.

박은철 연구위원은 해결방안으로 주요 선진국에서 채택하고 있는 소득연동형 임대료체계를 제시했다.

주거복지 수혜계층 소득과 주택 시세를 기반으로 기준점을 만들고 임대료가 입주자 소득의 15~30% 수준에서 책정되도록 상한선을 두는 방식이다. 이 경우 임대료가 입주자의 지불능력을 초과하지 않게 된다.

또 주택별 기준점(하한선)으로 공공 또는 민간사업자의 재무건전성을 보호할 수 있기 때문에 지속 가능한 공공임대주택 사업을 장려하는 장점도 있다.

너무 높은 수준으로 책정되는 보증금도 해결해야 할 숙제다. 일본의 경우 보증금을 3개월치 월세 밑으로 결정하게 해 현금이 부족한 주거복지 수혜계층의 사각지대를 방지하고 있다.

박은철 연구위원은 "동일한 소득계층이라 하더라도 어떤 유형에 입주하느냐에 따라 임대료 부담 차이가 크다"며 "공공임대주택 정책의 선진화를 위해서는 유형통합과 배분체계 정비, 임대료체계 개편이 함께 추진돼야 실효성을 확보할 수 있다"고 강조했다.

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