현대건설이 시공하는 '디에이치 포레센트'(왼쪽)과 GS건설이 시공하는 '방배그랑자이'(오른쪽) 조감도. ⓒ각사

올해 강남권 분양이 첫 기지개를 켠다. '방배그랑자이', '디에이치포레센트' 등이 이번주 견본주택을 열고 본격 분양에 나설 예정이다. 지난해보다 많은 물량이 올 상반기 분양 예정인데다 알짜입지의 재건축 단지 공급이 다수를 차지하고 있어 수요자들의 관심이 크다.

최근 분양시장은 청약제도 개편과 대출제한 등 영향으로 입지, 분양가에 따라 양극화 현상이 심화되는 분위기다. 이에 업계에선 분양가가 대부분 9억원을 넘길 것으로 보이는 강남권 분양에 청약통장이 얼마나 몰릴지 주목하고 있다.

22일 부동산114에 따르면 이번주 전국에서 2298가구가 분양될 예정인 가운데 서울에서는 강남구 일원동 '디에이치포레센트', 서초구 방배동 '방배그랑자이' 등이 견본주택을 오픈하고 홍보에 나선다.

디에이치 포레센트는 서울 강남구 일원동의 일원대우아파트를 재건축한 단지로 현대건설이 시공을 맡았다. 지하 3층~지상 22층 4개동, 전용 59~121㎡, 총 184가구 규모로 이 중 62가구를 일반분양한다.

GS건설이 서초구 방배동의 경남아파트를 재건축한 방배그랑자이는 지하 4층~지상 20층 8개동, 전용 59~84㎡, 총 758가구 규모다. 이 가운데 256가구가 일반에 분양될 예정이다.

지난해 11월 이후 오랜만에 재개되는 강남권 분양인데다 해당단지들은 알짜입지를 재건축한 브랜드 아파트여서 큰 관심을 모으고 있다.

여기에 최근 정부 규제로 다소 위축됐던 강남3구 매매가가 반등세를 보이고 있고 서울시의 강남권 재건축 규제로 신규단지에 대한 희소성이 높아지면서 주목도가 갈수록 커지는 분위기다.

◆"9억 넘어도 강남이니까"…프리미엄 기대감에 경쟁 치열할 듯

업계에서는 정부의 강력한 규제 속에서도 강남3구의 청약열기는 뜨거울 것으로 전망한다. 분양가가 9억원을 초과하는 단지가 대부분이지만 주변 시세 대비로는 여전히 저렴한데다 향후 억대 프리미엄까지 기대할 수 있어 당첨만 되면 '로또'라는 이야기가 나오기 때문.

실제 지난해 9.13 대책 이후에도 강남권에서 분양한 단지들은 높은 경쟁률로 1순위 마감을 이어갔다.

지난해 11월 서초구 서초동에 분양한 '래미안 리더스원'은 평균 41.69대 1로 1순위 마감됐고 뒤이어 분양한 송파구 마천동 '송파 건원여미지'와 강남구 반포동 '디에이치 라클라스' 역시 각각 평균 12.15대 1, 평균 23.94대 1의 경쟁률을 기록하며 1순위 마감에 성공했다.

뿐만 아니라 강남3구 주요 단지들의 분양권에는 억대 프리미엄이 형성돼 있는 것으로 나타났다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 강남구 일원동 '디에이치 자이 개포'(2021년 7월 입주)의 전용 84㎡ 분양권은 지난 2월 17억2117만원(10층)에 거래돼 최초 분양가(13억8950만원) 대비 3억2167만원의 프리미엄이 붙었다.

인근의 개포동 '개포 래미안 포레스트'(2020년 9월 입주)도 지난 1월 전용 59㎡가 13억9339만원(3층)에 거래되며 최초 분양가(11억1700만원)에서 1억7639만원의 웃돈이 형성됐다.

업계 관계자는 "신규 분양단지는 주변 시세 대비 분양가가 낮게 책정되기 때문에 진입 장벽이 기존 단지들에 비해 비교적 낮다"며 "또 향후 프리미엄에 대한 경쟁력이 보장되는 만큼 자금력을 갖춘 수요자들이라면 청약기회를 놓치지 않을 것"이라고 말했다.

◆현금 없으면 '그림의 떡'…현금부자 잔치되나

강남권에서 분양되는 단지들은 대체로 분양가가 9억원을 초과할 전망이라 사실상 현금부자들 잔치될 것이라는 우려도 나온다.

투기지역으로 지정된 강남3구는 LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율)가 40%까지만 적용되는데다 9억원 이상은 중도금 대출도 불가능하다. 때문에 자금력을 갖추지 못한 수요자들은 당첨되더라도 자금조달에 어려움을 겪을 수 밖에 없다.

지난해 '강남로또'로 주목받았던 서초 '래미안 리더스원'의 경우 평균 청약경쟁률은 40대 1을 넘었지만 총 26가구의 미계약분이 발생한 바 있다. 계약금과 중도금 대출이 어렵다는 사실을 모르고 신청했다가 자금 조달에 어려움이 생겨 계약을 포기한 사례가 일부 포함된 것으로 알려졌다.

또 다른 로또 아파트였던 반포 '디에이치 라클라스'도 평균 경쟁률은 24대 1을 넘기며 흥행에 성공했지만 최종적으로 8가구 미계약분이 발생했다.

이같은 사례로 볼때 이달 분양되는 단지들도 높은 경쟁률과는 상관없이 부적격 미계약자가 속출할 것으로 보인다.

건설사들은 이같은 우려를 덜기 위해 '사전 무순위 청약'을 적극적으로 도입하는 분위기다. 사전 무순위 청약은 미계약에 대비해 1순위 청약접수 전에 사전예약을 받는 제도다. GS건설은 이달 분양하는 '방배그랑자이'의 사전 무순위 청약을 이미 예고했다.

무순위 청약은 청약통장 유무 등 자격제한이 거의 없는데다 건설사 입장에서도 미계약 우려를 덜 수 있어 틈새시장으로 떠오르고 있다. 청약가점이 낮아 당첨 가능성이 희박한 무주택자나 이미 주택을 소유하고 있어 청약 기회가 없는 유주택자들의 관심이 높다.

다만 고강도의 대출규제와 비싼 분양가로 무주택 실수요자들에겐 여전히 '그림의 떡'이라는 지적도 나온다.

업계 관계자는 "청약시장이 무주택자 위주로 재편됐다고 하지만 대출규제가 발목을 잡고 있다"며 "결국 현금을 갖춘 부자들이 미계약 물량을 주워담는 사례가 늘면서 규제의 역설이 벌어지는 상황"이라고 말했다.

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