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투기수요 빼자 드러난 밑바닥…"주택시장 지속가능성 의문"

대대적 정부 규제 이후 거래절벽으로 주택시장 마비 상태
전문가들 "사실상 가수요 없이 공급 감당할 수 없는 시장"

김재환 기자 (jeje@ebn.co.kr)

등록 : 2019-04-25 13:25

"신규 주택 수요를 아무리 많이 잡아도 공급량에 훨씬 못 미치는 상황입니다. 본래 망해야 하는 시장인데 통계에 잡히지 않는 수요가 있다는 거죠. (가수요 없이) 언제까지 유지될까요?"

부동산 전문가들은 인구 감소 추세와 주택보급률 등을 고려할 때 주택시장의 지속가능성이 불투명하다는 우려를 제기했다.

다주택자를 겨냥한 부동산 규제와 투기수요 억제 정책 이후 주택시장이 마비될 정도의 거래절벽에 수도권 대규모 청약미달 사태까지 실현됐기 때문이다. 사실상 실수요자 중심으로 시장을 유지하기 어렵다는 진단이 나온다.

▲ 지난 24일 서울시 강남구 건설회관에서 열린 '주택시장 위축에 따른 문제점 및 개선방안 모색' 세미나 참석자들 모습ⓒ김재환 기자

지난 24일 서울시 강남구 건설회관에서 열린 '주택시장 위축에 따른 문제점 및 개선방안 모색' 세미나에 참석한 전문가들은 시장의 지속가능성을 문제삼았다.

이날 정희남 강원대 부동산학과 교수는 "주택공급량이 100%를 넘긴 지 오래인데 언제까지 공급량을 늘려야 할지, (다주택자에 대한) 징벌적인 정책이 지속가능한 것인지, 부동산 시장 자체의 문제를 고민해야 한다"고 말했다.

또 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "누군가는 여러 채를 가져야 (주택시장이) 유지된다"며 "다주택자 기능을 인정하는 것은 인구축소기에 취할 수밖에 없는 방향성이라고 본다"고 설명했다.

정부 정책에 따라 가수요가 빠져나가고 무주택자·실수요 중심으로 재편되자 급격히 얼어붙은 주택시장의 현주소에 대한 진단이다.

실제 국토교통부 통계에 따르면 지난달 기준 전국 주택 거래량은 5만1337건으로 전년 동월 대비 44.7% 쪼그라들었다.

이는 관련 통계가 작성된 2006년 3월 이후 최저치이며 5년 평균과 비교해도 42.9% 감소한 수준이다. 심지어 서울의 경우 전년 동월 대비 77%나 급감한 5633건에 불과했다.

특히 청약 결과로 보면 수도권의 완판신화마저 깨진 것으로 나타났다. EBN이 금융결제원 아파트투유 청약결과를 분석한 결과 지난 1월부터 3개월간 인천·경기도에서 총 2969건의 대규모 미분양이 발생했다.

문제는 주택시장 침체가 광범위한 연관 산업의 동반 위축으로 이어진다는 점이다.

주택산업연구원의 조사에 따르면 올해도 지난해와 비슷한 규모로 주택투자액이 3.5%(3조1000억원) 감소할 경우 2조6000억원가량의 부가가치 하락과 4만6000명 규모 관련 일자리 축소가 뒤따를 것으로 예상된다.

김종신 대한주택건설협회 부회장은 "주택산업과 연관된 업체들은 주로 서민들이 종사하는 도배업이나 전기, 설비, 인테리어 등이어서 (주택시장을) 중요하게 볼 필요가 있다"며 "특히 지방에서 사업하는 업체에서 심각한 문제가 드러나고 있다"고 말했다.

▲ 주택건설 투자 감소에 따른 영향ⓒ주산연

이에 따라 투기수요 관리 중심의 현 정책 기조가 어려운 지역과 중소·중견기업을 지원하는 방향으로 재편돼야 한다는 제안도 나왔다.

예를 들면 지역경기가 침체돼 있는 지역의 취득세 등을 인하하는 방식으로 수요를 늘리거나 정부가 직접 미분양 주택을 사들이는 식이다.

정부는 주택시장 침체현상에 대해 조금 다른 해석을 내놓았다. 현재 집값 하락세가 미미하기 때문에 실수요자들이 아직 시장에 나오지 않은 상태이므로 '충분한 수준'까지 수요 억제정책을 유지해야 한다는 얘기다.

이명섭 국토부 주택정책과장은 충분한 수준을 어떤 기준으로 판단하느냐는 질문에 "실수요자 중심으로 (시장이) 재편되고 주택 수요자가 충분히 주거비 부담능력을 갖춘 시점까지 (규제가) 지속돼야 한다고 보고 있다"며 "현재 주택가격이 계단식으로 하락하는 과정 중 평평한 부분에 있어 조금 더 지켜볼 필요가 있다"고 설명했다.