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하반기 집값 하방요인 가득…"서울은 보합 전망“

전기 말比 0.9% 떨어진 전국 집값 0.6% 추가 하락
수도권과 지방은 각각 0.3%와 0.9% 더 내려갈 듯
서울 아파트값 상승률은 물가 상회한 수준서 멈춰

김재환 기자 (jeje@ebn.co.kr)

등록 : 2019-06-25 11:01

지난해 말부터 이어진 전국 집값 하락세는 올 하반기에도 이어질 전망이다. 금리 인하 가능성과 입주물량, 거래동향 등 10가지 시장 영향 요인을 분석한 결과다.

다만 서울의 경우 시황상 추가 하락은 어려우나 정책 향방에 따라 상승세로 전환할 가능성도 배제하기 어려워 정밀한 관리방안이 필요하다는 제언도 나온다.

추가 하락이 없다면 서울 아파트값 상승률은 문재인 정부 출범 이래 물가상승률을 2배 이상 상회한 선에서 멈출 것으로 보인다.

▲ 지난 24일 서울시 영등포구 주산연에서 열린 하반기 주택시장 전망 사전 설명회에 참석한 (앞줄 오른쪽부터)김덕례 주산연 주택정책실장과 권영선 책임연구원이 발언하고 있는 모습ⓒEBN 김재환 기자

25일 주택산업연구원(주산연)은 이같은 내용의 '2019년 하반기 주택시장 전망' 연구결과를 공개했다.

이번 연구는 주택시장에 영향을 미치는 요인 10가지를 기반으로 하반기 집값 동향을 전망하기 위해 이뤄졌다.

연구에 따르면 올 상반기 한국감정원 통계로 전기 말 대비 0.9% 떨어진 전국 집값(아파트·단독주택·연립다세대 종합)은 하반기에 0.6% 더 하락할 것으로 예상됐다.

같은 기간 0.9% 하락한 수도권 집값은 하반기 0.3% 추가 하락할 것으로 보이며 지방의 경우 하반기와 같은 0.9% 하락할 것으로 전망됐다.

서울 집값은 올 들어 5개월 간 0.9% 하락(아파트는 1.7%↓)하는 데 그친 후 강보합세에 접어들 전망이다.

이는 지난해 말 정점을 찍은 하락폭이 꾸준히 줄어들었지만 추후 상승여력은 크지 않다는 판단에 따른 예측이다.

서울 아파트값만 보면 지난해 5월 문재인 정부 출범 이후 지난해 12월까지 12% 상승했고 지난 1월부터 5월까지 1.89% 떨어졌다. 하락폭은 1월 -0.41%로 정점을 찍은 후 지난달 -0.2%까지 축소된 모습이다.

주산연 전망에 따라 보합세가 지속되면 서울 아파트값 상승률은 지난 2년간의 소비자물가상승률 3.4%를 훌쩍 뛰어넘은 채 멈춘 수준에서 멈추게 된다.

김덕례 주산연 정책연구실장은 적정한 수준의 주택가격 상승률에 대해 "전국 기준으로 소비자물가상승률 수준이 적당하고 서울의 경우 이보다 조금 높은 수준에서 형성되는 게 바람직하다"고 설명했다.

▲ 하반기 집값동향 전망 개요(단위:%)ⓒ주산연

이번 연구를 주관한 권영선 책임연구원은 "현재 시장은 금리 하락 가능성을 제외하고 대부분 하방요인이 많은 상태이므로 주택가격은 하락할 것으로 본다"며 "하지만 서울의 경우 시장상황에 맞춰서만 움직이지 않으므로 속단하기는 어렵다"고 설명했다.

지난해 8월~9월까지 이어진 서울집값 폭등도 등록 임대주택사업자 혜택 발표 및 박원순 서울시장의 여의도·용산개발 계획, 예상보다 약했던 규제 등이 얽혀 예상치 못하게 발생한 현상이었기 때문이다.

하반기 주택시장의 5대 영향 변수로는 △주택 관련 대출규제 △금리 △공급량 △가계부채 △입주량이 꼽혔다.

권 책임연구원은 "서울 주택가격 변동성 확대요인이 여전히 있기 때문에 거래 정상화와 안정적인 흐름을 유지할 수 있는 신중한 정책이 필요하다"며 "서울을 제외하고 침체된 지방 시장에 대한 관리방안도 마련돼야 한다"고 제언했다.

이번 집값동향 조사에 활용된 영향 요인은 △입주물량 △정비사업과 도시재생 △거시경제 △신규공급과 미분양 △공공택지 확대 △상반기 가격흐름 △거래시장 △3기 신도시 △대출규제와 주거이동 △금리다.

이 중 추가 하락 가능성이 있는 금리를 제외하고 9가지 요인이 주택가격 하락세에 힘을 실을 것으로 분석됐다.

특히 주택시장 침체를 장기화하는 주요인은 하반기에 전국적으로 10년 평균치 대비 높은 수준으로 형성돼 있는 입주물량과 올해 전년 동기 대비 각각 33.6%와 39.7% 줄어든 주택거래량과 분양권거래량 등이 있다.

▲ 올해 하반기 입주물량 전망치(단위:가구)ⓒ주산연


▲ 하반기 주택시장 영향 10대 요인 개요ⓒ주산연
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