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[민간 분양가상한제] 중개사들 "재건축 대단지 타격 커"

일반분양 많을수록 수익하락 크지만 사업 접진 않을 듯
규제 지속성은 의문…매물잠김·공급위축 실현 가능성도

김재환 기자 (jeje@ebn.co.kr)

등록 : 2019-08-13 06:00

재건축 단지 인근 공인중개사들은 정부의 분양가상한제 지정 요건 완화 조치가 일반분양이 많은 대단지 재건축 수익과 집값 하락에 즉각적인 효과가 있을 것이라고 내다봤다.

다만 규제의 지속성에 대한 의문과 함께 장기적으로 물량 잠김 및 공급 위축 현상이 나타나고 소수 작전세력에 의한 집값 상승도 이뤄질 수 있다는 지적도 나온다.

▲ 충남 천안시의 한 공인중개사 모습ⓒ김재환 기자

13일 강남권 주요 재건축 단지 인근 공인중개사들은 국토교통부의 '민간택지 분양가상한제 지정 요건 완화 조치 및 부동산 규제 정책'에 대해 이런 반응을 내놨다.

규제에 대한 평가는 정부의 목적달성 측면에서 효과적일 것이라는 의견이 공통적으로 나왔다. 급등한 분양가격을 통제하고 최근 재건축 단지 중심으로 시작된 서울 집값 상승세를 억제하는 방향으로 제도가 잘 설계됐다는 평가다.

특히 전매제한기간이 현행 3~4년에서 5~10년까지 확대되면서 투기수요가 유입되기 어려운 실수요자 중심 시장으로 재편될 것이라는 전망도 나온다.

한국공인중개사협회 서울시 서초구 지부 위원장인 이덕원 양지공인중개사사무소 대표는 "일반분양이 많은 대단지일수록 수익성이 더 많이 떨어질 것"이라며 "재건축 단지의 수익 악화에 따른 재건축발 집값 하락세는 대단히 자명한 수순"이라고 평가했다.

하지만 이 대표는 "전매제한이 상당히 긴 데다 향후 집값하락 여력이 크지 않다면 매물이 상당분 잠길 수밖에 없다"며 "거래가 없으면 일부 고가 거래나 작전세력의 호가로 인해 시세가 좌우될 가능성이 높아지는 부작용이 있을 것"이라고 부연했다.

공인중개사들은 분양가상한제가 적용된 지역의 조합원 부담금이 10~15%가량 오를 것으로 내다봤다. 이는 제도 시행 이후 일반분양가격이 20~30%가량 떨어진다는 국토부 발표에 근거한 추정이다.

서울시 강남구에 있는 LBA훼미리공인중개사사무소 맹주은 대표는 "지금까지는 조합원분과 일반분양 가격 갭이 큰 상황이었다"며 "조합원 부담금이 늘어도 수익성이 마이너스까지는 가지 않으리라 본다"고 설명했다.

다만 정책 지속성은 변수로 꼽힌다. 규제가 장기간 지속하지 않고 결국 서울 집값이 오른다는 '불패론'에 따라 매도자와 매수자 모두 관망세에 빠질 가능성이 있다는 우려다.

맹 대표는 "기존에 계약하려던 분들이 망설이는 분위기다"라며 "다만 시장에서는 정책이 지속성 있게 추진될지에 대한 의문이 있어 시세는 보합으로 유지되다 회복세를 기다리는 관망이 이어질 것으로 보인다"고 말했다.

당분간 분양가와 집값이 떨어져도 장기적으로 서울의 주택공급량이 줄고 집값도 다시 오를 수 있다는 지적도 이어졌다.

익명을 요구한 강동구 A 공인중개사사무소 대표는 "관리처분인가 이상으로 사업이 진행된 곳은 (조합) 내부 이견이 있지만 결국 사업을 추진하게 될 것"이라며 "하지만 5년여 후에야 본격적으로 사업에 들어갈 단지들은 더 기다리는 방향을 택할 수 있다"고 말했다.

총 9년가량 소요되는 정비사업 완료 전 단계인 관리처분인가 단계에 있는 단지들이 사업 연기를 결정하기는 어렵다는 얘기다.

실제 국토부는 서울 내 추진 중인 381개 정비사업장 중 착공(85곳)하거나 관리처분인가(66곳) 받은 단지가 13만7000가구에 달해 향후 공급위축 가능성이 낮다고 진단한 바 있다.

▲ 지난 12일 세종시 국토부 청사에서 이문기 국토부 주택토지실장이 질의응답을 받고 있다ⓒEBN 김재환 기자

민간택지 내 분양가상한제 적용 요건을 완화하는 내용의 '주택법 시행령' 개정안은 오는 10월 중 공포·시행될 예정이다.

지정효력 적용시점은 일반주택사업과재건축·재개발 사업 모두 '최초로 입주자모집승인을 신청한 단지'부터다.

이 경우 원베일리와 상아2차, 둔촌주공 등 관리처분계획인가를 받고 분양을 앞둔 다수의 서울 강남권 단지들이 규제 사정권에 들어오게 된다.

분양가상한제 적용 지역은 필수요건인 '투기과열지구' 중에서 선택요건 3가지 중 하나를 충족하는 시·군·구 단위로 별도의 심사를 거쳐 선정된다.

선택요건은 △해당 시·도 청약경쟁률이 직전 2개월 모두 5대 1 초과 △직전 12개월 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과 △직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가다.

이문기 국토부 주택토지실장은 "요건이 충족되는 지역이라고 해서 반드시 (분양가상한제 지역으로) 지정된다는 의미가 아니다"라며 "과열이 심화되거나 확산될 우려가 없다면 빠질 수 있다"고 강조했다.
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