최종편집시간 : 2019년 08월 21일 16:57
EBN
페이스북 트위터 네이버뉴스스탠드
실시간 News

[민간 분양가상한제] 투기 차단 호평…'장기 대책·지속성은 숙제'

무주택 실수요자 중심 시장 개편·투기수요 차단 호평
단기 가격조정 후 집값 상승·공급량 감소 부작용 우려도

김재환 기자 (jeje@ebn.co.kr)

등록 : 2019-08-13 14:10

정부가 내놓은 분양가상한제 개정안에 대해 "당초 예상보다 더 강력한 정책"이라는 평가가 나온다.

무주택 실수요자 중심으로 분양가격을 조정하면서 투기수요와 시세차익을 차단하는 등 부작용 방지까지 짜임새 있게 제도가 설계됐다는 호평이다.

다만 '버티면 결국 오른다'는 과거 경험에 따라 단기적인 가격 조정 이후 이어질 가격 상승세와 공급량 감소를 막기 어렵다는 점 등은 풀어야 할 숙제로 남았다.

▲ 지난 12일 세종시 국토부 청사에서 이문기 국토부 주택토지실장이 질의응답을 받고 있다ⓒEBN 김재환 기자

13일 부동산업계 전문가들과 공인중개사들은 국토교통부가 발표한 '민간택지 분양가상한제 지정 요건 완화 조치 및 부동산 규제 정책'이 예상보다 더 강한 규제라고 설명했다.

핵심은 분양가상한제 적용 필수 요건을 '투기과열지구'로 설정하면서 총 서울 전 자치구와 경기도 과천 등 31개 지역에 대한 규제 의도를 분명히 밝혔다는 점이다.

특히 기획재정부가 정하는 투기지역이 아니라 국토부가 선정하는 투기과열지구를 규제 기준으로 삼아 시장상황에 따라 주도적으로 재빨리 대처할 수 있도록 제도가 설계됐다.

이에 따라 국토부는 조정대상지역과 투기과열지구를 선정하는 '주거정책심의위원회'에서 분양가상한제 적용 지역까지 선정할 수 있는 권한을 갖게 된다.

당초 예상은 현행 필수 요건인 '물가 대비 2배 이상의 집값 상승률이 3개월 이상 지속할 때'에서 집값상승률 폭과 지속기간을 조정하는 정도의 조치였다. 유력한 수정안은 '물가 상승률의 1.5배 또는 물가 상승률 이상의 집값 상승률이 수개월 지속될 때' 정도였다.

투기수요를 막기 위한 전매제한기간도 예상보다 대폭 늘어났다. 현행 3~4년 수준에서 6~7년까지 늘어날 것이라는 예상과 달리 국토부는 최소 5년에서 10년까지 확대할 방침이라고 밝혔다.

또 하나의 쟁점이었던 정비사업(재건축·재개발) 대상 분양가상한제 소급적용도 강행됐다. 서울 전역으로 퍼진 집값 상승세의 진원지를 확실히 잡겠다는 의지인 셈이다.

국토부는 효력 발생 시점을 현행'관리처분인가' 단계에서 '입주자모집 신청 단계'로 끌어올렸다. 이 경우 서울에서 정비사업 중인 381개 단지 중 관리처분인가 또는 이주·철거 단계인 64곳의 수익성이 떨어지게 된다.

강남권 공인중개사사무소는 일반분양 가격이 최대 30%가량 감소했을 때 조합원 부담금은 10~15%가량 증가할 것으로 추정하고 있다.

▲ 충남 천안시의 한 공인중개사 모습ⓒ김재환 기자

하지만 언젠가 규제가 풀릴 때까지 버티면 집값이 결국 오른다는 '서울 집값 불패론' 인식이 시장에 만연하다는 점은 문제로 꼽힌다.

매도자들이 떨어지는 분양가에 맞춰 저렴한 가격에 집을 내놓지 않으면 집값은 떨어지기보다 보합세에 그칠 수 있다는 얘기다.

서울의 주요 주택 공급원인 재건축·재개발 대상 단지들이 수익성 떨어지는 현 정부 이후로 사업을 미룰 가능성이 높아 장기 주택공급량에 차질이 생길 수 있다는 지적도 나온다.

실제 서울시 강남구에 있는 LBA훼미리공인중개사사무소 맹주은 대표는 "기존에 계약하려던 분들이 망설이는 분위기"라며 "다만 시장에서는 정책이 지속성 있게 추진될지에 대한 의문이 있어 시세는 보합으로 유지되다 회복세를 기다리는 관망이 이어질 것으로 보인다"고 말했다.

익명을 요구한 강동구 A 공인중개사사무소 대표는 "관리처분인가 이상으로 사업이 진행된 곳은 (조합) 내부 이견이 있지만 결국 사업을 추진하게 될 것"이라며 "하지만 5년여 후에야 본격적으로 사업에 들어갈 단지들은 더 기다리는 방향을 택할 수 있다"고 내다봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울같이 택지구득난이 만성화된 지역은 장기적으로 정비사업 이익감소가 주택공급 위축 문제로 이어질 수 있어 수요·공급 교란이 장기 집값안정 효과를 저하시킬 수 있다"고 설명했다.

국토부는 공급 위축 및 집값 상승 우려가 기우에 그칠 것이라는 입장이다. 주택사업자나 조합의 이익이 줄더라도 다소간의 수익성이 보장되는 만큼 공급량을 급격히 줄이지 않는다는 예측에서다.

이문기 국토부 주택토지실장은 "이미 건축비의 적정 이윤을 보장토록 법이 마련돼 있다. 정비사업도 착공하거나 관리처분인가 받은 곳이 꾸준히 나오고 있어 물량감소 크지 않을 것"이라며 "분양가상한제로 재건축 아파트 분양가가 합리적인 수준으로 조정되면 주변 신축 단지 상승도 제한이 가해질 것"이라고 강조했다.