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분양가 상한제 '반사이익'…도시개발사업으로 쏠리는 '관심'

재개발·재건축 등의 택지개발사업 적신호...풍선효과로 도시개발사업 주목
1순위 청약 마감은 물론 매년 1억원가량 웃돈...건설사 수요자도 '눈길'

박상효 기자 (s0565@ebn.co.kr)

등록 : 2019-08-21 15:19

분양가 상한제를 10월부터 시행하는 등 정부의 연이은 부동산 규제로 택지지구 희소성이 높아지고 전매제한 강화 등 진입장벽이 높아진 가운데, 택지개발사업에 적신호가 켜졌다. 이에 따라 재개발·재건축 등의 택지개발사업에서 상대적으로 규제로부터 자유로운 '도시개발사업'이 대안으로 뜨고 있다.

도시개발구역의 단지는 택지개발촉진법을 따르는 택지지구보다 비교적 규제에서 자유롭다는 장점을 갖는다.

이런 이유로 도시개발사업이 민간택지 분양가 상한제의 반사이익을 얻을 것이란 분석이다. 규제 사정권을 벗어난 지역으로 투자수요가 유입되는 이른바 ‘풍선효과’를 누리고 있는 것.

특히, 수도권 분양가 상한제 적용 공공•민간택지 주택의 전매제한기간을 현재 3~4년에서 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 늘리기로 했다. 이에 많은 업계 전문가들은 사실상 전매가 불가능한 수준이라며 택지개발사업의 관심이 수그러들 것을 점쳤다.

도심 인근에 조성돼 편리한 생활여건을 갖춘 도시개발사업은 1000가구 이상의 미니신도시급으로 조성돼 수요자들에게서 인기가 높다.

도시개발사업이란 택지개발사업과 마찬가지로 대규모 부지에 체계적이고 계획적으로 도시를 개발하는 사업이다. 정부가 주도해 진행하는 택지개발사업과는 달리, 민간이 주도할 수 있는 주택개발사업이다.

도시개발사업은 주요 도심 인근의 나대지를 이용해 조성되는 소규모 계획도시로 주거, 상업, 문화 등 자족기능이 가능한 미니신도시로 형성되는 것이 특징이다.

또한 지자체 및 민간사의 주도로 개발계획을 추진함으로써 주거 및 교통 인프라 형성이 빠르고, 지구내 계획된 아파트 물량만이 공급됨에 따라 ‘희소성’과 ‘투자가치’를 지닌다.

부동산 전문가는 "도시개발지구 내 아파트는 대부분 1000세대 이상의 대단지로 공급돼 해당 지역내 랜드마크 역할을 한다” 며 “대규모로 조성되는 공공택지보다 개발 속도가 빠르고 인근 노후화된 구도심보다 미래가치에 대한 경쟁력이 높아 수요자들에게서 인기가 높다”고 말했다.

이에 자연스럽게 수요자들의 눈길이 도시개발구역 내 아파트로 옮겨가고 있는 상황이다. 도시개발구역 내 들어서는 단지는 택지지구와 마찬가지로 대규모 부지에 체계적이고 계획적으로 조성된다.

또한 민간사업자가 민간택지에서 사업을 추진할 경우, 전매제한기간이 3~8년인 택지개발지구와 달리 6개월(조정대상지역 및 투기과열지구 제외)로 짧다. 개발속도가 빨라 새로운 도시의 모습으로 완성되기까지의 속도 역시 짧다는 장점을 갖는다.

이처럼 기존 단지의 매매가 상승률이 가파른 만큼 도시개발구역 내 신규 분양 아파트에 대한 수요자들의 관심 역시 매우 크다.

업계 관계자는 “부동산 규제가 점차 강화돼 수요자들이 청약통장 사용에 신중해지면서 비교적 규제에서 자유로운 도시개발구역 내 아파트로 관심이 쏠리고 있는 상황”이라며 “부동산 규제가 이어질 것으로 예상되면서 도시개발사업 아파트에 대한 인기는 당분간 지속될 것으로 보인다”고 말했다.

도시개발사업에는 주거시설뿐만 아니라 상업•문화•교육시설 등 다양한 인프라가 갖춰지게 된다. 또한, 도심과 가까이 개발되는 경우가 많아 구도심과 인프라 공유도 수월하다는 것도 한 장점도 있다.

이러한 이유로 도시개발사업 분양단지는 해마다 우수한 청약성적을 내고 있다.

금융결제원에 따르면, 2017년 6월 경기도 안산시 사동에 분양한 ‘그랑시티자이2차’는 1•2회 청약 접수 진행에서, 총 2만여명의 청약자가 몰리며 각각 6.25대 1, 9.43대 1의 청약경쟁률로 1순위 마감했다. 단지는 3000여가구의 대단지 임에도 불구하고 완판을 이뤄내면서 도시개발사업의 인기를 실감케 했다.

이어 지난해 10월 SK건설이 인천 루원시티에 선보인 ‘루원 SK리더스뷰’는 청약접수 결과, 평균 24.48대 1, 최고 41대 1의 높은 경쟁률로 1순위 마감했다. 단지는 도시개발사업 루원시티 내 첫 분양단지인 점과, 중심상업지구(예정)가 가깝고 인근 구도심 가정지구 및 구도심 인프라를 쉽게 이용할 수 있다는 점에서 높은 평가를 받았다.

도시개발사업 단지는 프리미엄도 강세다. 국토교통부 실거래가에 따르면, 기흥역세권 도시개발사업 단지, ‘힐스테이트 기흥’ 전용면적 95㎡는 지난 7월 8억1000만 원에 거래됐다. 이는 2015년 분양가가 4억7400만 원이었음을 감안하면 해마다 1억원가량의 프리미엄이 붙은 셈이다.

또 다른 부동산 전문가는 “분양가 상한제의 시행이 본격화되면 택지개발사업의 힘이 점차 빠질 것으로 보인다”며 “이에 개발 성향은 비슷하지만 상대적으로 규제가 자유로운 도시개발사업으로 무게가 실릴 전망이며, 프리미엄 상승세 탄력도 기대된다”고 전했다.

이렇듯, 도시개발사업이 그 가치를 더해가고 있는 가운데, 규제 강화에 따라 풍선효과를 누릴 도시개발사업 단지가 속속 등장해 눈길을 끈다. 특히, 대형사 주력 사업장은 물론 중견사의 대규모 물량도 대기 중에 있어 관심이 집중되고 있다.

디에스종합건설은 9월 인천광역시 서구 가정동 주상복합4블록 일원에 들어서는 '루원시티 대성베르힐 2차 더 센트로'를 선보일 계획이다. 지하 2층~지상 49층, 전용면적 84~170㎡ 아파트 1,059가구와 전용면적 24~36㎡ 오피스텔 120실, 상업시설 등으로 구성된 복합단지로 조성된다.

같은달 포스코건설도 경기도 평택시 지제•세교지구 1블록 일원에 들어서는 ‘평택 지제세교 1블록 더샵(가칭)’을 공급할 예정이다. 전용면적은 미정이며 총 1999가구 규모다. 단지는 평택 지세•세교지구 도시개발사업 단지로 지하철 1호선 지제역과 이마트 평택점이 가깝다.

중흥건설은 10월 경기도 고양시 고양 덕은지구 A2블록 일원에 들어서는 ‘고양덕은 증흥S-클래스 A2블록(가칭)’을 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 22층, 10개 동, 전용면적 59~84 총 894가구 규모다.

롯데건설은 12월 경기도 김포시 김포 신곡6지구 A3블록 일원에 들어서는 ‘캐슬 앤 파밀리에시티 3차’를 분양할 예정이다. 전용면적 59~84㎡ 총 538가구 규모다. 단지는 인근에는 현대프리미엄아울렛, 이마트, 롯데마트몰 등이 위치한다.