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[분양현장] 의정부역 센트럴자이&위브캐슬…"단기투자로 부적합"

고분양가에 3년 뒤 입주 시점 웃돈 최대 7000만원 예상
2025년 GTX-C 노선 개통 호재 고려하면 장기투자 상품

김재환 기자 (jeje@ebn.co.kr)

등록 : 2019-08-24 06:00

"피(웃돈)는 입주시점(2022년 7월)에서야 최대 7000만원 정도 봐요. 세금(양도세) 떼면 그리 많이 남는 건 아니죠."

의정부역 센트럴자이&위브캐슬 현장에서는 주변 시세보다 상당히 높게 형성된 일반분양가 탓에 "단기투자로는 부적합하다"는 평이 우세했다. 다만 GTX-C 개발호재와 입지를 고려하면 장기적으로 봤을 때 다소 많은 시세차익이 기대된다는 관측에는 이견이 없었다.

▲ 23일 경기도 의정부시 의정부동 360번지 인근 '의정부역 센트럴자이&위브캐슬' 견본주택 전경ⓒEBN 김재환 기자

23일 경기도 의정부시 지하철 1호선 의정부역 7번 출구에서 도보로 10여분 걸려 도착한 '의정부역 센트럴자이&위브캐슬' 견본주택 앞은 방문객들로 장사진을 이뤘다.

다만 이례적인 일은 단기 시세차익이 많아 보이는 단지 앞에 모여드는 일명 '떴다방' 직원들이 다섯 명 정도밖에 없었다는 점이다.

앞서 입주시점에 2~3억원의 웃돈이 예상됐던 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65의 경우 지하철역 안부터 견본주택 앞까지 이어지는 떴다방 행렬이 있었던 날과 대조되는 모습이다.

의정부역 센트럴자이&위브캐슬 인근 다수 공인중개사와 투자 목적의 방문객들은 "분양가격이 너무 높아 웃돈이 얼마 안 붙을 것 같다"고 입을 모았다.

서울에 거주하는 이모(47)씨는 "단기투자로는 가능성이 없다고 본다"며 "2억원 중반대인 평형은 현금 1억원 정도만 묻어두면 되기 때문에 장기적으로 봤을 때 수익이 많을 듯하다"고 말했다.

이는 49㎡ 분양가격이 2억7000만원대부터 시작하는데다 비규제지역이라 중도금의 60%까지 대출받을 수 있다는 점을 고려한 계산이다. 전매제한기간도 6개월로 짧다.

문제는 3.3㎡당 평균 1497만원으로 책정된 높은 분양가격이다. 지난해 11월 인근에서 분양한 '탑석 센트럴자이' 3.3㎡당 평균 분양가 1275만원보다 222만원이나 높다.

또한 지난 2016년 11월 관할 구청으로부터 관리처분인가 승인받은 금액 1280만원보다도 217만원 많은 금액이기도 하다.

분양가를 높여도 완판 자신감이 있었던 조합 의사가 반영된 결과다. 일반분양가 상향 안건은 조합 임시총회에서 통과됐다. 조합원분양가는 3.3㎡당 평균 1000만원대다.

만약 업계 관측대로 입주시점에서 분양가 대비 웃돈이 7000만원가량 붙으면 2년 이상 보유했으므로 과세표준(시세차익)에 따라 6~42%의 세율이 적용된다. 과세표준 4600~8800만원의 양도세율은 24%다.

청약 당첨 및 전매제한(6개월) 후 1년 내 분양권을 팔면 양도세율은 50%고 2년 미만은 40%다. 다만 다주택자의 경우 중과세가 적용된다는 점을 유의해야 하며 세율 구간별 누진공제도 고려할 필요가 있다.

견본주택 인근 A 공인중개사 대표는 "완판에 문제가 없을 것으로 보이는 만큼 조합 입장에서 일반분양을 더 받으려고 하는 건 (수익이 늘어나므로) 당연한 얘기일 수 있다"며 "길게 보는 투자자들 입장에서는 괜찮은 물건"이라고 말했다.

장기투자 관점에서 의정부역에 이르면 2025년에 GTX-C노선이 개통되는데다 백화점과 대형마트, 단지 주변에 위치한 다수의 초·중·고교 등 입지를 고려했을 때 개발호재가 확실하다는 분석이다.

박희석 의정부역 센트럴자이&위브캐슬 분양소장은 "탑석 센트럴자이 분양 당시보다 주택시장이 침체된 점을 고려했을 때 청약경쟁률이 상당히 높게 나오기는 힘들겠지만 1순위 마감은 무난하리라 본다"며 "의정부에 신규 주택이 많지 않기도 했고 적은 투자금으로 어느정도 시세차익을 볼 수 있기 때문"이라고 설명했다.

▲ '의정부역 센트럴자이&위브캐슬' 내부 전경ⓒEBN 김재환 기자

앞으로 공급일정은 28일 특별공급을 시작으로 29~30일 1순위 청약 이후 다음달 5일 당첨자 발표, 17~19일 계약 순으로 진행될 예정이다.

일반분양분의 전용면적별 가구 수와 분양가는 △49㎡ 2억7500~2억9000만원 △59㎡ 3억3800만원~3억8200만원 △72㎡ 4억1900만원~4억6500만원 △84㎡ 4억6000만원~5억2000만원 △98㎡ 5억5000만원~6억원대다.

중앙생활권 2구역을 재개발하는 이 단지는 지하 2층~지상 36층 12개동 총 2473가구로 구성됐다. 이 중 1379가구가 일반에 분양되고 150가구는 임대된다.

견본주택은 의정부동 360번지 사업장 인근에 마련돼 있다. 입주 예정시기는 오는 2022년 7월이다.