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[IPO] 이지스운용 "우량자산·리츠 선별…배당수익률 6.16%"

  • 입력 2020.06.05 17:00 | 수정 2020.06.05 17:00
  • EBN 이남석 기자 (leens0319@ebn.co.kr)

"추후 시장 고려해 변동성 낮은 물류센터와 데이터센터도 투자"

태평로 빌딩, 서울 시청역에 위치한 프라임 오피스...공실률 5.6%

정석우 이지스자산운용 국내투자부문 대표ⓒ이지스자산운용정석우 이지스자산운용 국내투자부문 대표ⓒ이지스자산운용

"장기성장 전략으로 향후 추가 유상증자를 통해 우량 오피스를 보유한 펀드·리츠를 선별 투자하겠다. 추후 시장 상황에 따라 변동성이 낮은 물류센터와 데이터센터에 투자하는 것 역시 고려 중이다."


정석우 이지스자산운용 국내투자부문 대표는 5일 여의도에서 열린 이지스밸류플러스리츠 기업공개(IPO) 기자간담회에서 이같이 말했다.


'이지스밸류플러스리츠'는 실물 부동산에 투자한 펀드와 리츠의 수익증권을 기초자산으로 삼는 재간접형이다.이지스자산운용이 최초로 출시하는 상장 리츠로 내달 유가증권시장(코스피)에 입성한다. 10년 평균 연 '6%대' 배당 수익률 제공을 목표로 한다.


이지스자산운용의 성과는 어떨까. 이지스자산운용이 5년간 운용하고 있는 국내 실물 부동산의 연평균 배당수익률은 약 6.16%다. 이 기간 주식 배당수익률과 채권, 퇴직연금, 은행예금 수익률 보다 연평균 기준 3.7%p~4.5%p 이상 높은 수익률을 달성했다.


이지스밸류플러스리츠 상장 후 첫 투자 대상은 서울시 중구에 위치한 '태평로 빌딩'이다. 이지스밸류플러스리츠는 이번 공모를 통해 조달한 자기자본으로 현재 태평로빌딩을 보유한 '이지스97호펀드'의 수익증권을 취득하게 된다. 이후 건물 임대수익을 재원으로 이지스97호 펀드로부터 분배금을 지급받고, 이를 통해 다시 주주에게 배당금을 지급한다.


대개 오피스 리츠 투자 핵심 사항은 △입지 △물리적 규모 △임차인 구성 등이 꼽힌다. 투자자산이 서울 핵심 권역인 중심업무지구(CBD), 강남권(GBD), 여의도권(YBD)에 위치한 오피스인지가 중요하다.


또 상대적으로 신용도와 재무 건전성이 우수한 연면적 1만평 이상 규모의 오피스 임차인을 얼마나 확보했는지와 우량 임차인으로 구성된 멀티테넌트(Multi-tenant) 오피스인지에 따라 투자 수익률이 천양지차다.


정 대표는 "태평로 빌딩은 서울의 중심업무지구(CBD) 중에서도 핵심 권역인 시청권역에 위치한 프라임급 오피스"라며 "500미터 거리 내 다수의 대기업과 국내외 금융회사 등이 위치하고 있어 임차수요가 풍부하다"고 설명했다.


현재 태평로 빌딩에는 총 19개사의 임차사가 입주해있다. 이 중 △삼성생명(16.7%) △삼성생명서비스(2.4%) △삼성의료원(2.6%) △대한통운(17.7%) △보람상조(15.7%) △ICBC(10.0%) 등이 임차 면적의 65.1%에 달한다. 가중평균단여임차기간(WALE)은 약 2.3년으로 올해 4월말 계약 기준 공실률은 5.6%에 불과하다.


정 대표는 "총19개 임차회사중 최대 점유율을 차지한 곳이 대한통운으로 17.7% 수준에 그친다"며 "태평로 빌딩은 멀티테넌트 오피스로 임차인 관련 위험이 분산돼 임대 안정성이 높은 만큼 공모 리츠에 적합하다"고 강조했다.


앞서 개정된 '조세특례제한법'은 개인 투자자들의 세제 혜택을 늘려줄 전망이다. 이에 개인 투자자는 이지스밸류플러스로부터 3년 이내에 지급받는 배당소득에 대해 종합소득과세표준에 합산하지 않고 9% 세율로 분리과세 적용을 받을 수 있다.


한편 이지스밸류플러스리츠의 상장 대표주관사는 삼성증권이 맡는다. 인수회사는 한화투자증권과 신영증권이다. 총 공모주식수는 2370만주로, 주당 공모가는 5000원이다. 오는 10일~11일 기관투자자를 대상으로 수요예측을 진행한다. 기관투자자와 일반투자자 공모청약은 16일과 17일 양일 간 동시에 진행한다. 기관투자자 청약은 삼성증권에서, 일반투자자 청약은 삼성증권, 한화투자증권, 신영증권에서 할 수 있다.


태평로빌딩 전경ⓒ이지스자산운용태평로빌딩 전경ⓒ이지스자산운용


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