[임대차3법 해부③] 전셋값 불안 계속, 현실적 보완 필요

송고 2020.07.20 10:22 | 수정 2020.07.20 10:25
EBN 임서아 기자 (limsa@ebn.co.kr)

가격상승·매물부족 등 전세대란 우려

"전세공급 문제 해결 등 보안 병행해야"

정부의 부동산대책으로 종합부동산세 부담이 늘어나면서 집주인들이 전·월세로 부담을 전가하는 등 부작용이 나타나고 있다. 이를 해소하기 위해 정부는 임대차 3법이라는 카드를 꺼내들었지만 실효성에 대해서는 갑론을박이 벌어지고 있다. EBN은 3회에 걸쳐 정부가 추진 중인 임대차 3법의 실체와 부동산 시장 영향 여부를 집중조명해 본다.<편집자 주>

서울 한강 인근 아파트촌 전경, 본문과 무관함.ⓒEBN

정부가 불안한 전·월세 시장을 안정시키기 위해 임대차 3법을 추진하고 있지만 제도의 한계로 전·월세 가격이 급등하는 등 부작용이 발생할 수 있다는 우려가 나오고 있다.

전문가들은 임대차 3법은 주거 안정을 위해서는 필요한 것이란 점은 공감하지만 부작용을 줄일 수 있도록 시장에 맞는 현실적인 보안도 병행해야 한다고 조언하고 있다.

◆임대료 상승·사유재산 침해…제도적 한계

임대차 3법은 전·월세금 인상률을 일정 비율 이내로 제한하고 세입자에게 임대차 계약 갱신 청구권을 1회 이상 보장하며 전·월세 거래 신고를 의무화하는 등이 골자인 법안이다.

부동산 시장에서는 임대차 3법의 취지는 이해하지만 단기간에 전·월세 가격을 안정시킬 수 있을지에 대해서는 의문을 던지고 있다.

우선 계약 갱신 청구권을 보장하는 법이 도입된다 해도 집주인은 전·월세를 한 번에 올려 4년~6년 의무 임대 기간을 버틸 가능성이 높다. 실제 최근 법 시행전부터 전·월세 가격을 올리는 집주인들이 늘어나고 있다.

전·월세 인상률을 제한한다면 집주인들이 집을 비워 두거나 실거주를 하는 경우가 늘어 공급난도 우려된다. 또 인상률 제한은 굳이 임대료를 올리지 않아도 되는 집주인들도 이유 없이 가격을 올릴 수 있는 여지를 마련해준다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "매물감소와 수요 잔존 등 전세가에 상승 압력 요소가 많다"며 "임대인 우위 시장에서 임대차 3법이 현재 논의 수준대로 시행될 시 전세가격의 추가 상승 가능성도 배제할 수 없다"고 분석했다.

표준 임대료 제도는 당장 시행하기엔 힘든 부분이다. 표준임대료는 지자체별로 지역 물가와 경제 사정을 고려해 적정한 수준의 임대료를 고시하도록 하는 제도다.

서울 한 공인중개업소, 본문과 무관함.ⓒ데일리안DB

같은 아파트도 실내장식 수준 등 인테리어 공사에 따라 임대료가 큰 차이로 벌어지고 있다. 객관적인 임대료를 산정하기 위해서는 전·월세 관련 거래 정보가 있어야 하지만 정보가 충분하지 않은 상황이다.

우리나라는 기본적으로 임대사업을 하는 법인이 별로 없고 대부분 개인이 세를 놓는 시스템이다. 제도적인 규제가 제대로 반영되기 어려운 구조일 뿐만 아니라 사유재산을 침해라는 논란까지 생길 수 있다.

◆전세공급 늘리는 노력 필요

임대법 3차가 시행된 뒤 가장 우려되는 부분은 전세공급 감소다. 이미 입주 물량이 줄어들고 있는 상황에서 법이 시행되면 아예 전세 매물 자체가 사라지면서 최악의 전세대란이 벌어질 수도 있다.

부동산114에 따르면 내년 입주 예정 물량은 2만1739가구로 올해 4만2012가구의 50% 수준이다. 내년 서울 입주 물량이 올해 절반 수준으로 줄어드는 셈이다.

지금 전세 시장은 수요는 넘쳐나는데 공급은 없는 상황이다. 임대차3법이 제대로 시행되기 위해서는 전세 공급 문제를 해결하는 것이 중요하다.

양지영 R&C 연구소장은 "매매 시장이 불안하다 보니 전세로 눌러앉는 사람들도 있고 내년 입주 물량도 상당히 적은 상태"라며 "결국은 수요는 늘어나는 데 공급이 받쳐주지 못해서 전·월세 시장이 불안해지는 것"이라고 설명했다.

이어 "전세 공급 문제를 해결할 방안은 재건축 ·재개발 규제 완화지만 이 부분은 사실상 어려운 일"이라며 "지금 상황에서는 그린벨트 해제가 가장 시급한 부분"이라고 덧붙였다.

서울 그린벨트는 150㎢ 규모로 청계산과 우면산을 끼고 있는 서초구가 23.88㎢로 가장 넓다. 강동(8.17㎢), 강남(6.09㎢), 송파구(2.63㎢) 등에도 있다. 다만 그린벨트는 한번 쓰면 복원이 되지 않는 만큼 해제와 관련해 서울시와 정부가 고심하고 있다.

신규공급뿐만 아니라 기존 공급이 부족한 지역도 해결돼야 한다. 새로운 지역에서 공급이 늘어난다 해도 직장과 아이들 학교 등으로 인해 신규 공급 지역으로 옮길 수 없는 사람들이 많기 때문이다.

박인호 숭실대 부동산학과 교수는 "그린벨트를 해제하고 서울 외곽에 주택을 공급한다고 해도 이미 거주하고 있는 사람들이 이동하기에는 쉽지 않은 문제"라며 "현실적인 상황에 맞게 주택을 공급하는 것이 필요하다"고 강조했다.

USD$	1378.3	▼4.7
EUR€	1470.8	▼5
JPY¥	893.2	▼2.8
CNY¥	190.3	▼0.7

[임대차3법 해부③] 전셋값 불안 계속, 현실적 보완 필요

관련기사

전체 댓글 0

매매기준율