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공공재개발과 집값 안정, 상관관계는?

  • 입력 2020.08.10 09:57 | 수정 2020.08.10 10:43
  • EBN 임서아 기자 (limsa@ebn.co.kr)

공급 물량 2만가구, 빠른 개발 추진 어려워

"개발시 주변 집값 자극…투기수요 우려도"

서울시 용산구 재개발지구 전경, 본문과 무관함.ⓒEBN서울시 용산구 재개발지구 전경, 본문과 무관함.ⓒEBN

정부가 주택공급을 늘리기 위해 공공재개발을 추진 중인 가운데 재개발 영향으로 주변 집값이 자극을 받을 수 있다는 우려가 나오고 있다.


노후주택 개발을 통해 삶의 질을 높이고 공급물량을 늘리는 것은 긍정적이지만, 자칫 투기 수요가 몰려 집값을 잡겠다는 기존취지가 훼손될 수 있기 때문이다.


10일 정비업계에 따르면 최근 정부는 주택공급 대책을 통해 서울을 비롯해 수도권에 추가로 13만2000가구를 공급하겠다고 발표했다. 이 중 공공재개발을 통한 공급 계획은 2만가구다.


공공재개발은 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH공사) 등 공공이 정비사업에 참여해 낙후지의 주거 환경을 개선하고 도심 내 주택 공급을 촉진하는 사업이다.


서울에서 정비구역이 해제된 곳은 총 176곳이다. △종로구 30곳 △영등포구 28곳 △성북구 20곳 △강동구 13곳 △중랑구 11곳 △서대문·동대문구 9곳 △은평구 8곳 △광진·동작구 7곳 △강북·성동구 6곳 등이다.


서울시는 오는 13일 기존 재개발 사업구역을 상대로, 14일에는 재개발 예정·해제구역을 상대로 설명회를 개최할 예정이다. 다음달에는 공공재개발 사업추진 검토지구가 선정된다.


서울 아파트촌 전경, 본문과 무관함.ⓒ데일리안DB서울 아파트촌 전경, 본문과 무관함.ⓒ데일리안DB

함영진 직방 빅데이터랩장은 "공공재개발은 기본적으로 임대주택을 만들어야 하지만 공공성을 강화하면 분양가 상한도 피할 수 있어 재건축보다는 참여율이 높을 수 있다"며 "주택이 노후된 곳은 정비사업이 필요하기 때문에 이 안에서 주택안정을 주는 것도 좋은 방법"이라고 말했다.


다만 공공재개발을 통한 정부의 목표가 달성될지는 미지수다. 공공재개발은 재건축처럼 지분이 명확하지 않아 개발이 빠르게 진행되기 어렵고 토지나 주택을 보유한 사람 과반수의 동의를 얻어야 추진할 수 있기 때문이다.


공공재개발이 이뤄지면 주변 집값이 폭등하는 계기를 마련하게 된다는 우려도 있다. 공공재개발의 경우 동시다발적으로 이뤄져야 집값 안정에 효과가 있는데 일부만 이뤄지면 물량이 적어 결국 주변 집값은 오를 수밖에 없단 분석이다.


해당 지역에 투기자금이 몰릴 위험도 커진다. 정부 역시 이 부분을 우려해 재개발 참여의사를 밝힌 조합의 이름 등을 공개하지 않고 있다. 저금리로 인한 풍부한 자금이 재개발로 몰리면 결국 집값을 안정시키기보단 불안감을 조성하게 된다.


권일 부동산인포 리서치팀장 "수년 동안 노후했던 주택이 좋아지면 이 지역으로 사람들이 몰리게 돼 주변 집값이 안 오를 수가 없다"며 "개발을 하는데 집값을 안정시킨다는 것은 앞뒤가 맞지 않는 정책"이라고 강조했다.


이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "낙후됐던 지역이 깔끔해지는 것이기 때문에 공공아파트가 많이 만들어진다 해도 주변 집값은 당연히 오를 것"이라며 "일부만 개발되면 집값이 더 오를 수 있는 만큼 여러지역에서 한 번에 개발이 이뤄져야 집값이 안정될 수 있다"고 조언했다.


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