'오락가락' 분당·일산 재건축 정책...기대감은 여전

송고 2022.05.16 11:25 | 수정 2022.10.18 16:55
EBN 김덕호 기자 (pado@ebn.co.kr)

재개발 규제완화 기조에 집값 크게 올라

정부 규제완화 속도조절…시장은 호가 상승

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경기도 성남시 분당, 고양시 일산 등을 재정비하는 '1기 신도시 특별법' 핵심공약 발표 지연에도 지역 집값은 들썩이고 있다. 장기적인 계획이 재건축 또는 리모델링으로 가닥을 잡은 만큼 시세 차익을 거둘 수 있다는 기대감이 반영된 것이다.

16일 부동산업계에 따르면 새 정부는 '국정과제 이행계획서'에서 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 개정'(이하 안전진단 개정안)안 발표 시점을 내년 상반기로 미뤘다. 또한 지난달 말에는 신도시 재건축을 중장기 과제로 검토하겠다는 언급을 하는 등 재건축 관련 입법 속도조절에 나서는 분위기다.

재건축 안전진단 개정안은 윤석열 대통령이 대선 당시 밝힌 부동산 핵심 공약이다. △민간재건축 용적률 기본 100% 상향(최대 500%) △안전진단 규제 완화(50→30%) 등을 적용해 이전보다 쉽게 재건축을 추진할 수 있도록 하는 내용을 담았다.

대통령 당선 후 1기 신도시 집값은 재건축 기대감에 단숨에 올랐다. 부동산R114에 따르면 지난달 말 기준 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시의 아파트 시가총액은 총 145조7663억3200만원으로 집계됐다. 대선 직전이었던 2월 말 시가총액 145조2789억5000만원 대비 4873억3700만원, 증가율은 0.37% 오른 것이다.

같은 기간 서울 아파트 시가총액 증가율이 약 0.14% 늘어난 것과 비교하면 두 배 이상 크다. 1기 신도시 집값은 지난달에도 일산 0.08%, 산본 0.01% 등이 상승하는 등 상승세를 이어가고 있다.

분당구의 한 공인중개사무소 관계자는 "지난 3월부터 4월 중순까지 소형과 중형 아파트 시세가 1~2억원 가량 조정됐다"며 "최근에는 다소 잠잠한 분위기지만 6월 이후에는 또 다시 조정이 이뤄질 가능성이 있다"고 말했다.

이같이 집값 상승 분위기에 재건축 기대감이 더해지면서 1기 신도시의 일부 단지들은 특정 단지를 함께 묶어 진행하는 '통합 재건축'을 추진하고 있다. 대단위 재건축 사업일수록 사업 추진 과정에서의 협상력이 커지기 때문이다.

경기도 고양시 일산서구 후곡마을 3·4·10·15단지는 지난 4월 통합재건축추진위원회를 결성하고 활동을 시작했다. 이곳은 1994~1995년에 지어져 2~3년 내로 준공 30년이 된다. 전용 56~199㎡ 총 2406가구가 모여 있다. 일산서구 문촌마을 1·2단지도 통합재건축을 논의 중이다.

일산동구에서는 백석동 백송마을 3·5단지, 백송마을 6·7·8·9단지, 마두동 강촌마을 1·2단지, 강촌마을 3·5·7·8단지, 백마1·2단지 등이 논의 중이다.

경기도 성남시 분당구에서는 시범단지 삼성·한신·한양·우성·현대 아파트 총 7769 가구와 양지마을 6개 단지 총 4392 가구는 통합재건축 추진위원회를 구성했다. 이 외에도 정자동 정든마을 우성4단지, 금곡동 청솔주공9단지 일부 주민들도 재건축 추진위 구성을 위한 움직임을 시작했다.

다만 이같은 재건축 추진 움직임이 현실화 되는 데에는 상당한 시간이 소요될 것으로 보인다. 용적률 상한, 안전진단 완화 등이 확정되더라도 해당 지역의 생활인프라 확충, 도시주거환경 정비 등이 함께 추진되어야 하기 때문이다.

건설업계 관계자는 "1기 신도시의 경우 재건축 수익 가능 용적률을 넘겨 수익성이 크지 않았던 지역"이라며 "도시가 수용할 수 있는 상하수도, 교통, 녹지 등이 한정되어 있는 만큼 재건축 계획을 제시하는 데에도 상당한 시일이 걸릴 것"이라고 말했다.

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