[EBN 칼럼] 청년 임차인 증가에 대비한 임대차 교육 필요

송고 2022.10.13 02:00 | 수정 2022.11.04 12:58
EBN 관리자 (rhea5sun@ebn.co.kr)

함영진 직방 빅데이터랩장

함영진 직방 빅데이터랩장ⓒebn

요새 전세시장은 금리인상에 따른 전세대출 이자 부담과 반전세‧갱신 계약 선호현상으로 신규 전세 수요가 다소 감소한 모습이다. 올해 상반기(10만8095호)보다 하반기(14만8628호)가 4만여호 가량 아파트 입주물량이 많아 임대차 시장의 매물 가격과 거래가가 하향 조정되고 있다.

특히 주택시장 거래절벽 현상이 커지며 아파트 입주량이 많은 일부지역은 저조한 입주율과 미입주 문제로 고전하고 있다. 기존 주택 매각이 지연되며 신규 입주 아파트의 잔금마련이 어려울 경우 새 아파트로 입주를 포기하고 이를 임대해 입주 잔금을 마련하는 경우가 발생하며 전세 시장의 매물공급 요인이 다양하다.

평년에 비해 안정된 전세가격 흐름만 놓고 보면 단기적으로 임대차 시장에 큰 불안은 없어 보이나 그 이면의 변화들을 주목할 필요가 있다.

첫째 가장 큰 변화는 빠른 월세화다. 직방이 대법원 등기정보광장에서 제공하는 확정일자 통계(등기소와 주민센터에서 부여한 확정일자 데이터)를 기준으로 전국 전·월세 임차거래 비율을 살펴보면 올해 월세거래(51.45%)가 2014년 이후 전세거래(48.55%)를 첫 역전했다.

2019년 40.43%에 머물던 월세거래 비중이 2020년 40.84%, 2021년 43.73%로 증가했고, 올해 9월엔 51.45%로 임대차 거래의 과반을 넘긴 상태다.

최고 6%대로 급등한 전세대출이자 보다 월세이율(‘22년 7월 한국부동산원 조사기준, 전국 5.9%, 서울 4.9%)이 낮아 월세화가 가속화 된 것이긴 하나 매 월 지불해야하는 임대료를 고려하면 서민 임대차 시장의 부담은 상당할 전망이다.

주택 임대차 시장의 두 번째 특이점은 젊은 임차인이 늘고 있다는 점이다.

대법원 등기정보광장의 전국 임차인 연령대별 임차인수 비율을 살펴보면 2014년 이후 매해 29세 이하 젊은 임차인이 증가하고 있다. 2014년 16.48%에 머물던 비율이 올해(9월 현재)들어 25.15%로 높아졌다. 30세~70세 이상 및 기타유형은 올해 74.84%로 지난해 75.81%보다 낮아져 29세 이하 젊은 임차인이 꾸준히 증가추세를 보이는 것과 대조적이다.

올해 19세~29세 이하 지역별 임차인 비율은 경북 33.46%, 울산 33.04%, 전북 32.13%, 대전 31.92%, 경남 31.63%, 충북 31.09%, 충남 30.62%, 광주 30.24%, 강원, 29.99%, 대구 29.75%, 부산 29.15% 순으로 비교적 수도권보다 지방의 젊은 임차인 비중이 높은 편이다.

청년 세입자는 중장년층에 비해 주택임대차의 경험이 적다. 임대차 유형도 월세 또는 보증부 월세이거나 1~2인 가구 또는 원·투룸 위주의 단기 거주 형태가 많다보니 임대차 거래 시 보증금 반환과 관련한 대항력이나 임대료의 관리비 전가 등의 문제에 취약할 것으로 예상된다.

일부 광역지자체는 젊은 임차인 비중이 임대차 거래의 30%를 넘어서고 있는 만큼 주거계약 경험이 적은 청년 임차인을 위한 임대차 사기 피해 방지 교육 및 홍보가 필요해 보인다. 사회에 첫발을 떼는 초년생이 임대차 보증금을 지키기 위한 체크리스트나 임차 시 주의점에 대해 계약 전·후 안전판을 만들어 주는 방안을 마련해야 한다.

청년 임차인들도 계약 전 주택상태, 매매가 대비 적정 전세가율, 선순위 권리관계, 임대인 세금 체납 여부를 확인해야하고, 계약체결 시에는 임대인 신분증과 주택임대차 표준계약서를 꼼꼼히 살펴야한다. 체약체결 후엔 임대차 신고를 하고, 잔금 및 이사시점엔 전입신고와 주민등록 이전을 통해 임대차 보증금 반환과 관련된 대항력을 확보해야할 것이다.

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