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[EBN 칼럼] 법정 최고금리와 부동산중개보수 상한요율

  • 송고 2022.10.20 02:00 | 수정 2022.12.05 16:05
  • EBN 관리자 (rhea5sun@ebn.co.kr)

박선종 숭실대 법학과 교수(금융법)

박선종 숭실대 법학과 교수(금융법)

박선종 숭실대 법학과 교수(금융법)

한국은행이 기준금리를 연 3.0%로 올렸다. 한은 기준금리가 3%대를 넘어선 것은 2012년 10월 이후 10년 만이다. 0.5%였던 기준금리가 불과 14개월 만에 3%로 오른 것은 지난 30여 년간의 대안정기(大安定期, Great Moderation)가 저무는 것으로 평가된다.


기준금리의 대폭 인상으로 가계대출 금리도 추가로 올라 부채를 안은 채무자의 이자부담이 더 커질 전망이다. 특히 주택담보대출금리는 8%를 넘어설 것으로 전망되면서 '영끌족', '빚투족'의 고통은 더욱 커지고 있다. 그러나 이는 변동금리를 선택한 채무자의 문제이다. 왜냐하면 고정금리 채무자의 경우 만기까지 이자부담은 불변이기 때문이다.


대안정기에는 채무자의 입장에서 변동금리가 고정금리보다 유리한 면이 있어서 선호되었지만 앞으로 상당 기간은 변동금리 선호현상이 위축될 것으로 보인다. 고정금리와 변동금리 제도는 각각의 장단점이 있는데 일부 불합리한 적용사례가 보인다. 한편 부동산중개보수 상한요율은 언뜻 법정 최고금리와 유사한 면이 있어 보이지만 실제 적용에서는 상당한 차이가 있다.


▲법정 최고금리의 효과와 한계


법정 최고금리는 '베니스의 상인'에서 기한 내에 돈을 갚지 못하면 살 1파운드를 베어버리는 악덕 고리대금업자인 샤일록에 빗대어 '현대판 샤일록 방지 금리'라고도 하는데 금융회사나 대부업체의 폭리행위를 막고 금융소비자를 보호하는 것이 목적이다. 법정최고금리는 대부업법 제8조와 이자제한법 제2조에 각각 규정되어 있는데 최고이자율은 시행령을 통하여 금융위와 법무부가 각각 조정하고 있다. 대부업법이 제정된 2002년 10월 당시 최고이자율은 연 66%였고 이자제한법이 시행된 2007년 당시는 연 40%였는데 수차례의 개정을 통하여 2021년 7월 연 20%로 인하되어 현재에 이르고 있다.


법정 최고금리 제정의 효과는 변동금리건 고정금리건 심지어 연체이자까지도 최고이자율(현재 연 20%)을 초과하게 되면 그 부분은 무효로 하는 것이다. 이는 실제로 국민경제생활의 안정과 경제정의실천에 크게 이바지하고 있는 것으로 평가된다.


법정최고금리의 한계는 한은 기준금리보다 상당히 높다는 점(현재 약 7배)과 불법사금융의 천문학적 고금리를 근절시키지는 못한다는 점이다. 최근 보도에 따르면 경기도 공정특별사법경찰단에 적발된 불법대부업자의 금리는 최고 연 3395%에 달했다.


▲부동산중개보수 상한요율의 한계


부동산 중개보수 규제는 1961년 제정된 소개영업법 제4조에서 출발하여 1984년 시행된 부동산중개업법 제20조와 2006년 시행된 공인중개사법 제32조로 이관되어 현재에 이르고 있다.


공인중개사는 중개대상 부동산의 권리관계 등의 확인 또는 계약금등의 반환채무이행 보장에 드는 실비를 받을 수 있는데 주택 중개보수의 한도는 시·도의 조례로 정한다(공인중개사법 제32조). 서울시 조례의 현행 상한요율을 보면 매매가격 2억원 미만에 대해서는 0.5%의 상한요율과 80만원의 한도액을 정하고 있으나 2억원 이상의 부동산에 대해서는 한도액이 없고 구간별로 각각 0.4%(2억원 이상~9억원 미만), 0.5%(9억원 이상~12억원 미만), 0.6%(12억원 이상~15억원 미만), 0.7%(15억원 이상)로 상한요율만을 정해놓고 공인중개사와 중개의뢰인이 서로 협의하여 결정하도록 규정하고 있다.


상한요율은 변동금리와 유사한 효과가 있는데 부동산가격의 상승이 중개보수 상승에 거의 비례적으로 반영되고 있다는 점에서 그러하다. 하지만 한도액은 2억원 미만의 부동산에 대하여만 정하고 있으므로 특히 서울시와 같이 부동산가격이 높은 지역에서는 실효성이 의문시되고 있다.


지난 30여 년간 인플레이션의 대안정기 동안에도 국내 부동산 가격은 큰 폭으로 상승했다. 법정 최고금리(20%)와 한은 기준금리(3%)와는 현재도 약 7배가량의 큰 차이가 있다. 그러나 부동산 중개보수는 상한요율에서 출발하여 당사자간 협의로 인하가 이루어진다는 점에서 구조적으로 적용방식이 다르다.


즉 금리의 적용은 자금 차입자의 신용도에 따라 상당한 차별화가 이루어지지만 중개보수의 적용은 중개의뢰인의 정보력 차이 따른 차별화가 상당히 제한적이라는 점에서 문제가 소지가 있다. 특히 대도시의 주거형태 중 아파트의 비율이 매우 높아지고 인터넷의 보급으로 부동산 매물 시세정보에 대한 접근 측면에서 공인중개사와 중개의뢰인 간의 정보격차가 현저하게 좁혀졌다. 그러나 이러한 사정의 변경이 현행 상한요율에 적절히 반영된 것인지에 대해서는 의문이 있다. 더욱이 부동산 중개보수에는 금전대출 시 변동금리와 고정금리에 해당하는 선택권마저 없다.


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