규제 강화·완화 뒤섞인 정비시장…현금청산 피하려면?

서울 아파트 전경. 본문과 무관. ⓒ연합뉴스

재개발·재건축 전매금지, 재건축 2년 실거주 의무 폐지 등 정비시장에 정부의 규제 강화책과 완화책이 뒤섞이면서 수요자들의 혼란을 유발하고 있다.

특히 공공이 주도하는 재개발·재건축 사업은 매입시기에 따라 현금청산될 가능성이 있어 주의가 요구된다.

20일 부동산업계에 따르면 공공 재개발·재건축은 용적률 인센티브와 같은 혜택이 주어지는 반면 현금청산될 경우 아파트 입주권을 받지 못할 수 있다.

이에 공공 정비사업 지역에서 빌라 등을 매매할 경우 이를 잘 따져봐야 한다.

일단 민간 재개발은 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따라 민간 재개발·재건축 조합이 주체가 되어 사업을 진행하는 방식으로 현금청산 여부를 신경 쓸 필요가 없다.

반면 정부가 주도하는 정비사업은 사업 주체에 따라 공공이 공동 시행하는 정비사업과 공공이 직접 시행하는 정비사업으로 나뉜다.

공동 시행 정비사업의 경우 2020년 9월 21일이 권리산정 기준일이다. 이날 이후 지어진 신축빌라는 현금청산을 당할 수 있다.

공동 시행 정비사업 구역은 이미 토지거래허가구역으로 묶여있기 때문에 실거주 가능한 매물이 아닌 이상 매수하려고 해도 매물 자체가 많지 않다.

문제는 지난 2.4대책에서 지정된 공공 재개발·재건축, 즉 공공이 직접 시행하는 정비사업이다.

2021년 2월 4일 이후에 새로 매매계약을 체결한 물건은 우선 공급권을 받을 수 없기 때문에 현금청산 가능성이 있다.

공공 재개발·재건축 구역인지 모르는 상황에서 매수할 경우 현금청산을 당할 가능성이 있기 때문에 주의해야 하는 부분이다.

이 때문에 2.4대책 개정안에서는 경과 규정을 추가해 국회 본회의 의결일 전까지 소유권이전등기를 완료하면 우선 공급권을 부여하는 것으로 했다.

국회 본회의 의결일이 2021년 6월 29일이기 때문에 6월 30일 이후 매매계약을 체결했다면 현금청산 문제가 쟁점이 될 수 있다. 때문에 2.4대책에 따른 공공 재개발, 즉 공공이 직접 시행하는 재개발 사업일 경우에는 매매에 주의가 필요하다.