정부가 다음달 3일 발표할 '11.3 부동산 안정화 대책'에 관심이 쏠리고 있다. 이번 '11.3 부동산 안정화 대책'엔 투기과열지구 지정과 같은 극약 처방보다는 분양권 전매제한 기간 연장이나 청약 1순위 요건 강화 등에 초점을 맞춰질 것이란 관측이 지배적이다.

◆분양권 전매 제한으로 부동산 거품 걷어낼듯
미국 투자은행 모건스탠리는 분양권전매제한 기간 연장, 청약 1순위 자격 강화, 투기지역 지정 등이 다음 주 발표될 부동산 대책에 담길 것으로 전망헀다. 분양권 전매 제한 기간 연장은 가장 가능성이 큰 대책으로 꼽힌다.

분양권 거래는 최근 부동산 광풍을 타고 폭등세를 보였다. 실제로 지난 2013년부터 2015년까지 분양권 전매 거래는 총 34만1779건에 달했다. 이는 2010~2012년 거래량 15만1227건보다 2배 이상 많은 규모다. 올해도 7월까지 10만5885건이 거래면서 지난 2010년 거래량 3만8000여건을 3배나 웃돌았다.

특히 올들어 서초 신반포자이 등 강남 아파트를 중심으로 분양권 거래가 불 붙었다. 이 때문에 일각에선 부동산 시장의 거품을 키우고 있다는 지적이 무성했다. 현재 서울과 수도권 지역은 6개월이다. 지방은 민간 택지의 경우 분양권 전매 제한 기간이 없다.

김덕례 주택산업연구원 연구원은 "올해 서울 지역을 중심으로 분양권 거래가 급증하면서, 시장 과열 양상을 띄고 있다"면서 "시장이 과도하게 달아올랐기 때문에 분양권 전매 제한 기간을 늘리는 것은 필요하다"이라고 말했다.

청약 1순위 자격 요건 강화도 부동산시장 안정화를 꾀하는 정부 입장에선 매력적인 카드다. 현재 수도권 청약 1순위 자격 요건은 청약 저축 가입 후 1년이다. 정부는 지난해 2월부터 청약 저축 1순위 요건을 기존 2년에서 1년으로 단축했다.

리얼투데이 집계에 따르면 올 상반기(1월~6월) 전국 분양 시장의 청약자 수는 163만9189명으로 집계됐다. 특히 수도권에만 전체 청약자의 30%인 33만여명이 몰렸다. 경기도 화성, 남양주, 평택, 하남 등 주요 택지지구에 18만5049명이 1순위 청약을 했고, 서울 강남구에도 2만3819명이 청약 접수했다.

◆1순위 청약 조건 강화할듯…투기과열지구 카드는 불투명
청약 1순위 자격 요건이 완화되면서, 실수요자가 아닌 투기 세력이 몰린다는 지적도 계속돼 왔다. 청약 기간을 늘리면, 이런 투기 세력이 상당 부분 걸러지고, 실수요자 위주로 청약 시장이 재편되는 효과를 가져올 수 있다.

김지은 주택산업연구원 연구원은 "청약 수요가 몰리는 원인은 청약규제 완화였다"면서 "1순위 자격자가 늘면서, 특정 지역에 과도하게 청약자가 몰리는 등 과대 포장된 부분도 있기 때문에, 수요자들의 착시 현상을 막는다는 측면에서 가닥을 잡는 것 같다"라고 밝혔다.

투기과열지구 지정은 현재로선 가능성이 희박하지만, 배제할 수 없는 대책이다. 강남구와 서초구 등은 주택 매매가 상승률이 물가상승률보다 월등히 높아 주택법에 규정된 투기과열지구 지정 요건을 충족하고 있다.

투기과열지구로 지정되면 분양권 전매는 소유권 이전 등기를 마칠 때까지 전면 제한된다. 일반적으로 소유권 이전 등기는 입주를 앞두고 이뤄지는데, 사실상 입주 이전까지 분양권 전매가 되지 않는 것이다.

재건축 아파트 조합원 지위를 다른 사람에게 넘길 수 없고, 최근 5년내 청약 당점자나 2002년 9월 이후 청약 통장에 가입했지만, 세대주가 아닌 사람은 해당 지역에서 청약 1순위 자격을 받을 수 없다. DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보대출비율)도 대폭 축소된다.

권일 부동산인포 팀장은 "투기과열지구로 지정하면 다른 지역으로 돈이 몰리는 풍선효과가 나타날 가능성이 높다"면서 "풍선 효과를 막으려면, 광역적으로 지정을 해야 하는데, 이렇게 되면 부동산 시장 전체가 침체되면서, 전체 경제 흐름에도 영향을 줄 수 있다"라고 말했다.

©(주) EBN 무단전재 및 재배포 금지