DSR 규제에 흔들리는 지방…거래 양극화 뚜렷

오는 7월 '스트레스 DSR 3단계' 시행을 앞두고 아파트 시장의 양극화가 심화되고 있는 것으로 나타났다. 이미 1·2단계가 시행된 이후, 서울과 지방의 거래 흐름이 극명한 온도차를 보이고 있어서다.

22일 업계에 따르면, 지난해 2월 DSR 1단계 시행 직후 6개월간 전국 아파트 거래량은 26.8% 증가했다. 서울이 81.1% 급증하며 상승세를 주도했고, 경기(44.4%), 인천(43.8%)도 뒤를 이었다. 지방은 10.5% 상승에 그쳤다.

특히 광진(122.7%), 마포(120.4%), 강동(110.7%) 등 비강남권 지역의 거래량이 강남3구보다 더 큰 폭으로 증가했다. 상대적 저평가, 정비사업 기대, 개발호재 등이 복합적으로 작용하며 중산층 실수요자들의 막차 심리가 반영된 결과로 풀이된다.

경기에서도 과천(149.5%), 성남(125.3%), 하남(112.1%) 등이 크게 늘었다. 반면 외곽지역인 의왕, 포천 등은 소폭 감소하거나 정체됐다.

DSR 2단계 이후엔 흐름이 반전됐다. 전국 거래량은 18.6% 줄었고, 서울은 33.8%, 인천 31.7%, 경기는 24.2% 감소했다. 특히 마포(-43.5%), 광진(-41.1%), 성동(-40.8%) 등 1단계에서 급등했던 지역 중심으로 감소폭이 컸다.

기준금리 인하에도 불구하고 거래가 줄어든 것은 대출 규제의 강도가 더욱 높아졌기 때문이며, 여기에 2024년 말 발생한 정치적 불확실성도 영향을 준 것으로 분석된다.

올해 3월 들어서는 강남3구와 용산의 거래량이 다시 급증했다. 용산은 전월 대비 180.7%, 강남구 173.7% 증가했으며, 서초·송파·양천·동작 등도 80~140% 수준의 증가율을 기록했다. 정비사업 추진과 자산가 중심 시장의 안정성에 대한 신뢰가 반영된 것으로 보인다.

반면 지방 및 수도권 외곽은 향후 3단계 시행 시 더 큰 타격이 우려된다. 3단계는 모든 가계대출에 스트레스 DSR을 적용하는 만큼, 대출 의존도가 높은 지역의 거래 위축이 불가피하다.

이에 전문가들은 투기 억제보다 실수요 보호에 초점을 맞춘 정책 전환이 필요하다고 지적한다.

특히 중산층과 청년층처럼 대출 없이는 집을 사기 어려운 계층에 대해선 핀셋 완화와 금융 유연성을 확보하는 정책적 배려가 절실하다는 목소리가 커지고 있다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "올 7월로 예정된 스트레스 DSR 3단계는 모든 가계대출에 확대 적용되는 만큼, 지방 및 수도권 외곽의 거래 위축은 한층 더 강화될 가능성이 있다"며 "반면 서울 및 경기 선도 지역(강남, 용산, 과천 등)은 자산가 중심 시장으로 재편되어 큰 영향은 없을 것으로 예상된다"고 진단했다.