분양가 오르고 대출 막히자…실수요자 '상반기 막차타기' 치열

실수요자들의 내 집 마련 전략에 비상이 걸렸다. 오는 6월 제로에너지건축물 인증 의무화, 7월 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행을 앞두고 있어서다. 고성능 단열재 및 신재생에너지 설비 도입으로 분양가 상승이 불가피한 가운데, 대출 여력까지 줄어들 전망이다.

이에 따라 올 상반기 분양 시장은 실수요자들의 '막차 수요'가 몰리며 치열한 경쟁이 예상된다.

2일 국토교통부에 따르면, 오는 6월부터 30가구 이상 민간 아파트를 대상으로 제로에너지건축물 5등급 인증을 의무화한다.

해당 제도는 고효율 창호, 고성능 단열재, 태양광 패널 등 친환경 설비 설치를 요구하며, 이에 따른 건축비 증가가 불가피하다.

국토부는 해당 설비가 최소 5~10%의 공사비 상승을 유발할 것으로 보고 있다.

실제 한국건설기술연구원 자료를 보면, 올해 2월 기준 공사비지수는 131.04로 2020년 대비 30% 이상 상승했다. 이 같은 원가 부담은 고스란히 분양가 인상 요인으로 작용해 실수요자들의 부담을 더욱 가중시킬 전망이다.

여기에 오는 7월부터는 스트레스 DSR 3단계가 본격 도입된다. 이는 기존 대출 심사에 1.5%포인트의 추가 금리를 가산해 대출자의 상환 능력을 더 엄격히 평가하는 제도다. 

예컨대, 연소득 1억원의 차주가 변동금리 주택담보대출(30년 분할상환)을 받을 경우, 기존 2단계 기준에서는 최대 6억400만원까지 대출이 가능했지만, 3단계 적용 시에는 5억5600만원으로 약 8400만원 줄어든다.

이 같은 상황에서 실수요자들에게 가장 현실적인 대안으로 떠오른 것은 '분양가 상한제' 적용 단지다. 정부가 분양가를 일정 수준 이하로 규제하기 때문에 가격 안정성이 뛰어나고, 향후 시세 차익 기대감까지 더해진다.

실제 국토부 실거래가를 보면, 분양가 상한제가 적용된 '동탄역 헤리엇' 전용 97㎡C(4층)는 2020년 분양가 5억5680만원에서 지난 2월 9억8000만원에 거래됐다. 5년 만에 약 4억3000만원의 웃돈이 붙은 셈이다.

분양업계 관계자는 "제로에너지 인증 의무화와 대출 규제 강화로 분양가와 자금 조달 부담이 동반 상승할 것"이라며 "분양가 상한제가 적용되는 단지는 규제 전 마지막 기회가 될 수 있다"고 말했다.

이러한 흐름 속에서 상반기 공급 예정인 분양가 상한제 적용 단지들이 실수요자들의 높은 관심을 받고 있다.

대우건설은 5월 경기도 화성 동탄2신도시 A76-2블록에서 '동탄 포레파크 자연앤 푸르지오'를 분양한다. 지하 2층~지상 25층, 17개 동, 전용 84·94·142㎡ 총 1524가구 규모다. 

민간참여형 공공분양으로, 무주택 실수요자뿐 아니라 유주택자도 청약이 가능하다. 특히 분양가 상한제가 적용되며, GTX-A 동탄역과 동탄 트램 예정 정거장 등 교통 호재도 갖췄다.

HL디앤아이한라는 울산 울주군 범서읍에서 '태화강 에피트'를 분양 중이다. 전용 84~108㎡, 총 307가구 규모로, 분양가 상한제가 적용된다. 인근에는 현대자동차, SK에너지 등 대규모 산업단지가 위치하며, KTX울산역을 통한 광역교통망 접근성도 갖췄다.

대우건설과 LH가 공동 추진하는 '교산 푸르지오 더 퍼스트'는 하남교산지구 A-2블록에 들어선다. 지하 2층~지상 29층, 총 1115가구 중 일부가 본청약으로 공급된다. 

전문가들은 "제로에너지 의무화와 DSR 강화는 분양가 상승과 대출 한도 축소라는 이중고를 가져올 것"이라며 "올 상반기 분양시장이 실수요자들에게 '마지막 기회'가 될 수 있는 만큼, 분양가 상한제 단지를 중심으로 전략적 접근이 필요하다"고 조언했다.