서울 뉴타운, 용적률 완화로 ‘부활’…14만 가구 공급 청신호

서울시가 장기간 정체돼 있던 뉴타운(재정비촉진지구) 사업에 대대적인 변화를 시도하고 있다. 재정비촉진사업의 용적률 규제를 풀어 사업성을 끌어올리고, 이를 통해 전체 공급 물량을 늘리는 전략이다. 이번 조치로 서울시 내 31개 재정비촉진지구, 110개 사업장에서 약 14만4000가구의 주택이 공급될 전망이다. 이는 기존 계획(12만6000가구)보다 1만8000가구, 약 14% 늘어난 규모다.

서울시는 지난 24일 “7월부터 시행된 재정비촉진사업 규제 혁신 방안이 강북구 미아2재정비촉진구역을 시작으로 순차 적용된다”며 “정체된 뉴타운 사업의 사업성을 보강해 공급 확대 효과를 노린다”고 밝혔다. 이는 최근 정부가 공공 주도 공급 확대를 추진하는 가운데, 오세훈 시장이 대안으로 제시한 민간 주도형 공급 해법의 일환으로 풀이된다.

용적률 완화, 사업성 회복의 열쇠

핵심은 용적률 상향이다. 기존에는 재정비촉진사업의 기준 용적률을 최대 20% 완화하는 데 그쳤지만, 앞으로는 30%까지 완화가 가능하다. 또한 법적 상한 용적률도 국토계획법 시행령상 1.0배에서 1.2배로 확대됐다.

이에 따라 2종 일반주거지역의 경우 최대 용적률이 기존 250%에서 300%로, 3종 일반주거지역은 300%에서 360%로 각각 늘어난다. 서울시는 이러한 상향 조정이 “그동안 수익성 부족으로 사실상 방치돼 있던 정비사업장의 사업 추진력을 끌어올릴 것”이라고 기대한다.

사업성이 개선되면 조합원의 분담금이 줄어드는 효과도 있다. 용적률 완화로 세대 수가 늘어나 분양 수익이 커지면, 추가 부담금으로 인한 주민 갈등을 완화할 수 있다는 것이다.

31개 지구·110개 사업장, 어디가 수혜 보나

현재 서울 내 재정비촉진지구는 총 31개 지구, 21.9㎢에 달한다. 대표적으로 동작구 노량진재정비촉진지구, 용산구 한남·보광·이태원동 일대 한남재정비촉진구역, 강북구 미아동 일대 미아재정비촉진지구 등이 있다.

이번 규제 완화가 적용되는 사업장은 총 110곳으로, △정비구역 지정 전 단계 10곳 △착공 전 단계 88곳 △착공 이후 단계 12곳으로 나뉜다. 특히 착공 전 단계 사업장이 압도적으로 많아, 정책 효과는 단기보다는 중장기적으로 나타날 가능성이 크다.

서울시는 규제 완화로 각 사업장이 다시 추진 동력을 얻으면, 현재 침체된 강북권 재개발 시장은 물론 용산·노량진 등 구도심 일대 전반의 사업 활기가 되살아날 것으로 보고 있다.

오 시장은 “‘더 이상의 사업 지연은 없다’는 강력한 의지로 모든 행정력을 집중 지원하겠다”며 “미아2구역을 시작으로 정비사업 통합 심의 등의 후속 절차를 신속하게 진행할 것”이라고 강조했다.