10·15대책 '풍선효과' 본격화…수도권 비규제 지역 청약 쏠림 가속

국내 수도권 청약 시장의 명암이 '10·15 부동산 대책(주택시장 안정화 대책)' 발표 후 한층 뚜렷해지고 있다. 규제 지역은 공급 미루거나 조정하는 움직임 나타나는 반면, 비규제 지역은 청약 노린 수요자의 발길이 끊이지 않고 있다. 전문가는 "비규제 지역 중심으로 '풍선효과'가 본격화되고 있다"고 진단했다.

◆ 비규제 지역 공급 집중…대출 규제가 '변곡점'

10일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 11월 전국 분양 물량은 총 51곳, 4만5507가구(임대 포함·오피스텔 제외)로 예상됐다. 이 중 일반분양은 3만815가구다. 

권역별 일반분양 물량 수는 수도권 2만2548가구, 지방 8267가구다. 시·도별 기준 △경기 1만7507가구 △인천 4455가구 △울산 1783가구 △충남 1556가구 △경남 1501가구다.

수도권은 비규제 지역 중심으로 공급 비중이 높은 것으로 분석됐다. 10·15 부동산 대책 발표로 대출 묶이자 수요자 시선이 비규제 지역으로 쏠렸고, 이에 건설사가 미뤄둔 공급 물량을 쏟아내고 있다. 

앞서 정부는 지난 10월 15일, '주택시장 안정화 대책' 발표하며, 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역·투기과열지구·조정대상지역으로 지정했다. 이에 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 축소됐다. 통상 분양가의 60% 수준인 중도금 LTV가 40%로 줄면서, 실수요자의 자금 부담은 20%포인트(p)가량 늘게 됐다. 

경기 12개 규제 지역은 △과천 △광명 △성남 △수원(영통·장안·팔달) △안양(동안) △용인(수지) △의왕 △하남 등 수도권 남부권의 고가 지역이다.

대출 문턱 높아지자, 청약 수요는 비규제 지역으로 이동하고 있다. 대표적인 사례가 '김포풍무 호반써밋'이다. 이 단지는 '비규제 프리미엄'에 힘입어 지난달 말 진행된 청약에서 평균 7대 1의 경쟁률을 기록하며 흥행에 성공했다.

비슷한 시기 분양에 나선 대우건설 '풍무역 푸르지오 더 마크' 역시  평균 17.42대 1의 경쟁률을 보이며 높은 관심을 모았다. 비규제 지역에 대한 수요 쏠림이 확연히 드러난 대목이다.

매매 시장도 비슷한 분위기가 형성되고 있다. 대출 규제 강화로 자금 부담 커지자, 상대적으로 진입장벽 낮은 비규제 지역 중심으로 매수세가 확산됐다.

한국부동산원 11월 첫째 주(3일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 평균 매매가격은 전주 대비 0.19% 상승했다. 다만 상승 폭은 직전 주(0.23%)보다 0.04%p 줄었다.

경기권은 새롭게 규제지역이나 토지거래허가구역으로 지정된 지역의 상승세가 둔화했다. 과천(0.58%→0.44%), 성남 분당(0.82%→0.59%), 광명(0.48%→0.38%), 하남(0.58%→0.40%) 등 주요 지역에서 상승 폭이 눈에 띄게 축소됐다.

반면 규제 적용받지 않은 일부 지역은 오름폭 확대되며 '풍선효과'가 뚜렷해졌다. 화성은 2024년 8월 넷째 주(0.27%) 이후 61주 만에, 구리는 2020년 6월 넷째 주(0.62%) 이후 279주 만에 가장 큰 상승률을 기록했다.

시장 전문가는 이번 현상이 단기적 반등이 아닌 구조적 이동으로 이어질 가능성이 높다고 내다봤다. 업계 한 부동산 관계자는 "대출 규제 강화로 자금 여력이 충분한 실수요자 중심의 시장으로 재편되고 있다"며 "비규제 지역으로의 쏠림은 당분간 계속될 것"이라고 전망했다.

◆ 규제지역도 예외 있다…시세 차익 30억 '반포 래미안 트리니원' 청약 몰릴 듯

물론 예외도 있다. 삼성물산 건설부문이 공급하는 '반포 래미안 트리니원'의 경우, 규제 지역임에도 불구하고 많은 예비 청약자들이 몰릴 것으로 예상된다. 이 단지는 강남권 부촌으로 평가되는 반포에 위치한 데다, 분양가 상한제가 적용돼 일명 '로또 아파트'로 불린다.

수요자의 관심이 가장 집중되는 이유는 시세 차익이 상당할 것으로 예상돼서다. 실제 인근 단지 전용 84㎡ 기준 '래미안 원펜타스'는 지난 3월 47억원, 바로 옆 '아크로리버파크'는 지난 9월 56억원, 54억7000만에 각각 거래됐다. '트리니원'의 분양가가 25억원 수준인 것을 고려하면, 최대 30억원에 달하는 시세 차익을 기대할 수 있다.

자녀를 위해 청약을 준비 중인 60대 A씨는 "반포라는 입지와 분양가상한제, 여기에 '래미안' 브랜드까지 더해져 청약 경쟁률은 높을 수밖에 없다"며 "청약이 된다면 대출 없이 현금 20억 원가량을 투입해야 하지만, 기회가 된다면 무조건 도전할 생각"이라고 말했다.

반포 래미안 트리니원은 반포아파트 제3주구 주택재건축 정비사업을 통해 선보이는 단지로, 지하 3층~지상 최고 35층, 총 17개 동, 2091가구 규모의 대단지 아파트다. 이 중 전용면적 59~84㎡, 총 506가구가 일반분양 물량으로 공급된다.

청약 일정은 10일 특별공급을 시작으로, 1순위 청약 11일 해당지역, 12일 기타지역, 2순위 청약 13일 진행된다. 당첨자 발표는 11월 19일, 정당 계약은 12월 1일부터 12월 4일까지 4일간 이뤄진다. 입주 예정일은 2026년 8월이다.