‘10·15 주택시장 안정화 대책’ 시행 한 달이 지난 가운데, 정부가 새롭게 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶은 서울·경기 규제지역의 아파트값이 되레 오르는 흐름을 보였다. 고가 주택 중심의 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림이 강화되고, 규제를 피해 경기도 비규제지역으로 거래 수요가 이동하는 풍선효과도 뚜렷하다는 분석이다.
14일 부동산 중개업체 집토스가 국토교통부 실거래가를 기준으로 10·15 대책 전후(10월 1~19일 vs 10월 20일~11월 12일) 동일 단지·동일 면적에서 각각 1건 이상 거래된 아파트를 분석한 결과, 강남3구(강남·서초·송파)를 제외한 서울 신규 규제지역의 평균 매매가는 1.6%, 경기 규제지역은 1.2% 상승한 것으로 나타났다.
서울 신규 규제지역에서 발생한 신고가 66건 중 61%인 40건이 ‘15억 초과’ 아파트 거래로 확인됐다. 특히 원조 토허제 지역인 강남3구는 한달만에 평균 매매가가 2.2% 뛰었고, 서울 전체 신고가 거래 355건 중 288건(81%)이 강남3구에 집중됐다.
정부가 토허구역 내 실거주 의무를 강화하면서 신축 아파트의 인기 또한 크게 높아졌다. 입주 10년 이하 신축급 아파트는 평균 3.4% 올라, ‘30년 이상’(2.0%), ‘11~29년’(1.4%) 아파트 대비 두 배 가까운 상승폭을 보였다. 갭투자가 원천 차단되며 실거주 선호가 신축 수요로 이어진 것으로 해석된다.
경기도에서는 규제를 피한 수요가 비규제지역으로 이동하면서 집값이 들썩이고 있다. 대책 이후 비규제지역의 평균 매매가는 1.1% 상승했으며, 신고가 거래는 182건으로 같은 기간 규제지역(3건)을 압도했다. 이는 서울 신규 규제지역의 신고가 건수(66건)보다도 3배 가까이 많은 수치다.
특히 서울 접근성이 뛰어난 지역을 중심으로 풍선효과가 집중됐다. 구리시는 평균 매매가가 1.8% 오르고 신고가 28건을 기록했으며, 화성시는 1.7% 상승과 함께 41건의 신고가 거래로 경기도 내 1위를 차지했다. 용인(+1.5%, 신고가 13건), 고양(+1.4%, 11건), 남양주(+1.2%, 18건)도 신고가 랠리에 동참했다. 이들 5개 시의 신고가 거래(110건)는 비규제지역 전체의 60%에 달한다.
이재윤 집토스 대표는 “대책 시행 후 고가 아파트 중심의 수요가 더욱 강화되며 똘똘한 한 채 현상이 가속화되고 있다”며 “표면적으로는 규제 영향으로 거래량 감소로 인해 상승세가 둔화돼 보이지만, 실제로는 자산 가치 양극화가 더 심화될 가능성이 높다”고 진단했다.
