상업용부동산도 양극화…3분기 오피스 오르고 상가는 하락

올해 3분기 오피스 임대시장은 서울·경기권의 공실률이 낮게 유지되며 임대가격지수가 올랐지만, 상가는 상권 침체로 임대가격지수가 하락한 것으로 나타났다.

31일 한국부동산원이 발표한 전국 상업용부동산에 대한 3분기(9월 30일 기준) 임대시장 동향에 따르면 전분기 대비 임대가격지수는 오피스에서 상승, 상가(통합)는 하락세를 보였고 투자수익률은 오피스·집합상가 모두 전분기 대비 하락했다.

특히 이번 조사는 시장상황 및 모집단의 변화를 정확히 반영하기 위해 상권 재구획 및 추가 등의 표본 개편을 실시했다. 상권은 도심과 수도권을 중심으로 신규 상권을 40개 추가해 기존 328개에서 368개로 늘렸다.

임대가격지수 기준시점은 2024년 2분기를 100으로 조정했다. 표본개편에 따라 일반상가는 임대가격지수 외 통계지표(임대료, 투자수익률, 공실률)의 시계열적 연속성이 없어 전분기 대비 수치가 없다.

임대가격지수는 전 분기 대비 오피스에서 0.74% 상승했지만 상가(통합)는 0.07% 하락했다. 상가는 중대형(0.04%), 소규모(0.11%), 집합(0.12%) 모두 하락했다.

투자수익률은 오피스는 1.41%, 중대형 상가는 0.92%, 소규모 상가는 0.80%, 집합 상가는 1.20%로 조사됐다. 임대수익을 나타내는 소득수익률은 오피스 0.72%, 중대형 상가 0.63%, 소규모 상가 0.59%, 집합 상가 0.87%로 나타났다.

전국 평균 공실률은 오피스는 8.6%, 중대형 상가는 12.7%, 소규모 상가는 6.5%, 집합 상가는 10.1%로 나타났다.

부동산원은 "오피스와 상가 모두 3분기 재산세 부과에 따른 소득수익률 하락의 영향으로 투자수익률이 하락했다"며 "오피스는 서울·경기의 꾸준한 오피스 수요로 낮은 공실률이 유지되며 임대가격지수가 상승한 반면, 상가는 소비심리 위축과 오프라인 매출 감소에 따른 상권 침체로 하락했다"고 설명했다.

서울은 광화문·명동 등 도심지역의 기존 오피스 리모델링으로 오피스 부족 현상이 나타나며 낮은 공실률(7.6% → 7.5%)이 유지됐다. 임대인의 기준 임대료 상향 조정으로 오피스 임대가격지수가 전 분기 대비 1.12% 상승했다.

서울의 주요 권역별 임대가격지수 상승률은 도심 1.42%↑, 광화문 2.08%↑, 남대문 1.91%↑ 등이다.

경기 지역 오피스는 판교 IT업계의 발전과 분당역 HD현대 등의 대기업 협력업체의 오피스 임차 수요로 인해 4.7%의 낮은 공실률이 유지됐다. 신분당선 및 수도권광역급행철도(GTX)-A노선 개통으로 성남시 분당구를 중심으로 임대료 높은 상승세를 보이며 임대가격지수가 0.54% 상승했다.

상가의 경우 서울은 성수 연무장길, 강남 압구정 등 팝업스토어의 성지와 용산 용리단길 등 핫플레이스 상권으로 MZ세대가 집중되며 임대료 급격한 상승세를 보였다. 명동, 홍대·합정도 외국인관광객 증가에 따른 매출 증가 기대감으로 상권 임대료 수준이 오르면서 임대가격지수가 전 분기 대비 0.43% 올랐다.

부동산원은 오피스에 대해 "서울·경기는 중심업무지구 선호 양상이 이어지며 진입수요가 증가하면서 임대료 상승세를 보인다"며 "반면 부산·광주 등의 지방 시도에서는 하락세를 보이는 양극화 현상이 계속되고 있다"고 분석했다.

상가에 대해선 "상가 통합 임대가격지수는 하락세를 이어가고 있으며, 관광객 유입과 트렌디 상권 활성화에 따른 매출 증가로 서울 뚝섬, 압구정, 용산역, 부산 광안리 등 주요 상권은 상승세를 보인다"면서도 "기존 상권은 유동 인구 분산에 따른 매출 감소로 인해 상권 침체가 심화하며 임대가격지수가 하락했다"고 지적했다.