부동산PF 자기자본비율 높아진다…당국, 20% 이상으로 유도

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)은 이제 시행사의 자기자본비율을 높여 사업 구조를 안정적으로 확대해야 한다. 정부는 자기자본비율을  20% 이상으로 높인다는 방침이다.

14일 금융위원회 등 관계당국은 '부동산 PF 제도 개선방안'을 통해 PF 사업 시행자가 매우 낮은 수준의 자기자본만 확보해도 사업을 진행할 수 있는 구조가 'PF발 위기'를 불러왔다고 진단하면서 이 같은 안을 내놨다. 

국내 PF 시장은사업 주체인 시행사가 총사업비의 3~5%에 불과한 자본만 투입하고 나머지 95~97%는 금융사 대출 등을 통해 PF 사업을 추진하는 경우가 대부분이다. 총사업비의 20∼40%를 차지하는 토지 매입 단계에서부터 고금리 대출을 받게 되는 구조다.

이 때문에 '금리 인상기나 경기 악화로 부동산 시장이 냉각되면 시행사뿐만 아니라 건설사, 금융사 등으로 부실이 전이될 수 있는 취약점이 있었다. 묻지마'식 투자도 성행했다.

미국, 일본 등 해외 선진국의 경우 시행사가 30∼40%의 자기자본으로 토지를 매입한 후 건설단계에서 PF 대출을 받는다.

당국은 우선 PF 사업의 자본 확충을 유도하기 위한 다양한 인센티브를 제시했다.  

시행사 자기자본비율에 따라 대출 금융기관의 PF 대출 위험가중치 및 충당금을 차등 적용하는 방식이 대표적이다. 자기자본비율이 높을수록 자본금 및 충당금 비율을 낮게 적용된다. 

PF 시장에 안정적인 자본이 유입될 수 있는 여건도 조성한다. PF 사업 토지비 비중은 통상 사업비의 20~40%에 달한다.  연 10% 이상의 브릿지론을 받아 토지를 매입할 경우에 사업 시작부터 여러 대외 변수에 노출되게 된다. 토지주가 현물출자로 참여할 경우 시행사는 고금리 대출을 받아 토지를 매입하지 않아도 된다.

정부는 기관투자자가 토지신탁 사업에 일정 부분(사업비의 15%)까지 투자할 수 있는 길을 열어주고, 은행·보험사의 장기임대주택사업 참여를 허용하는 방안도 마련하기로 했다.

정부는 여러 인센티브를 마련한다. 토지주가 기업형 장기임대주택 같은 정책사업을 위해 토지 현물출자를 하면, 한국토지주택공사(LH)가 매입 확약으로 사업성을 보완한다.

서울시는 자기자본비율이 높은 PF사업에 용적률·공공기여 완화 등 도시규제 특례를 적극 부여하기로 했다.

정부는 범부처 태스크포스(TF)를 꾸려 책임준공 개선 방안과 PF 수수료 개선 방안을 내년 중 마련하기로 했다.