"조합 이익 극대화 vs 부담 최소화"...개포우성7차 대우·삼성 '숫자전쟁'

서울 강남구 개포우성7차 아파트 재건축 시공사 선정을 앞두고 삼성물산과 대우건설이 맞붙으며, 강남권 재건축 시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 공사비 인하부터 금융조건 파격 제시까지, 조합원 실익을 둘러싼 '숫자 전쟁'이 본격화되는 분위기다.

3일 업계에 따르면 개포우성7차는 총 공사비 6778억원 규모로 지하 5층~지상 35층, 총 1122가구 규모로 탈바꿈된다. 교통·교육 인프라가 뛰어난 강남 요지에 위치해 '강남 재건축 대어(大漁)로 불려온 만큼, 시공사 수주전은 이례적으로 치열하다. 삼성물산과 대우건설은 각각 '조합 수익 극대화'와 '금융 부담 최소화'라는 상반된 전략을 들고 조합의 선택을 기다리고 있다.

먼저 삼성물산은 '적정 공사비'와 '빠른 사업 속도'를 통한 조합 이익 극대화 전략을 꺼내 들었다. 조합이 제시한 예정 공사비 3.3㎡당 880만원보다 낮은 868만 9000원으로 제안하면서, 업계에서는 사실상 실행 의지의 표현이자 '수주 의향서'에 가깝다는 해석이 나온다.

공사기간도 43개월로 제시했다. 이는 이미 시공사를 선정한 개포주공5단지(45개월), 6·7단지(48개월)보다 최대 5개월 빠른 수치로, 임시거주비나 금융이자 부담 경감 측면에서도 실익이 있다는 평가다.

여기에 분양면적을 기존 설계보다 1054평 확대한 4만66평으로 제안해 조합의 일반분양수익을 약 843억원 추가 확보할 수 있게 했다. 이에 따라 조합원 세대당 약 1억 1000만원의 분담금 절감 효과를 누릴 수 있게 됐다.

또한 삼성물산은 최근 조합에 "사업비 전액을 한도 없이 최저금리로 책임 조달하겠다"는 추가 금융조건도 제시하며 전략의 외연을 확장했다. 이는 단순한 공사비 절감 외에 필수사업비와 사업촉진비 등 전체 자금 조달 부담까지 떠안겠다는 의미다.

조합원 분담금 납부를 입주 후 2~4년까지 유예 가능하도록 해 투자 수익 확보 여지를 열어뒀고, 분양계약 완료 후 30일 내 환급금 100% 조기 지급까지 약속하며 '실익 + 유연성'을 함께 겨냥한 전략으로 해석된다. 

대우건설은 조합원이 실제 부담하는 비용을 줄이는 데 초점을 맞췄다. 핵심은 CD+0.00%라는 초저금리로 사업비 전액 조달하겠다는 조건이다. 이는 국내 정비사업 역사상 전례를 찾기 힘든 수준으로, HUG 보증 PF 수수료까지 시공사가 부담하기로 해 업계의 이목을 끌었다.

조합원 분담금은 입주시 납부하며, 최대 6년까지 유예 가능한 점도 주목된다. 별도의 금융조달 없이도 입주까지 부담이 없도록 한 셈이다. 대우건설은 또한 "착공 전 물가 상승분은 18개월간 반영하지 않겠다"며, 약 364억원 수준의 공사비 인상분도 시공사가 흡수하겠다는 방침이다.

공사비 지급 방식도 조합에 유리한 방향으로 구성됐다. 분양수입금 내에서 기성불 방식으로 공사비를 지급하고, 조합원 환급금은 선지급하는 구조다. 여기에 입찰 마감일에 100% 책임준공 확약서까지 제출하며 공사 안정성까지 강조하고 있다.

요약하면 삼성물산은 공사비 절감과 분양수익 확대를, 대우건설은 자금 조달 부담 제로화와 분담금 유예를 전면에 내세우며, 양사는 조합원 실익을 놓고 서로 다른 해법을 제시하고 있다.

정비업계 관계자는 "두 건설사 모두 수익성을 일부 포기하면서까지 조합원에게 유리한 조건을 제시하고 있어 조합원들의 재정 상황과 사업 이해도에 따라 '분양수익 강화 모델'이냐, '금융부담 최소화 모델'이냐를 선택하는 결정이 향후 강남 재건축의 새 이정표가 될 것"이라고 말했다.

한편, 개포우성7차 조합은 오는 8월 중 총회를 열고 시공사 선정을 최종 확정할 계획이다.