PF 부담 털어낸 건설사들, 하반기 '분양 성적표'가 성패 가른다

건설업계가 위기의 골짜기에서 벗어나기 위한 변곡점을 맞고 있다. 지난 2023년 말부터 진행된 유동성 확보 노력과 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 보증 해소, 채권 회수 등이 일정 부분 성과를 내면서 대다수 건설사들이 재무 부담을 줄이는 데는 성공했다. 그러나 하반기에는 "어디서 얼마나 회수했는가"보다 "어디서 얼마나 팔았는가"가 성패를 가르는 핵심 지표로 작용할 전망이다.

금융감독당국의 기준에 따라 실시된 '2025년 건설업 정기평가'에 따르면, 상위 건설사 대부분은 PF 우발채무의 점진적 축소, 미회수 채권 해소, 자산 매각 등을 통해 단기 유동성 위험을 상당 부분 완화한 것으로 나타났다. 실제로 상위 30개사 기준 PF 우발채무는 연말까지 절반 이상이 해소될 가능성이 높은 것으로 분석됐다. 신규 PF 사업 진입은 대폭 줄었으며, 기존 사업장 중심으로 채권 회수에 집중하면서 보수적인 자금 운용 기조가 자리잡고 있다.

하지만 이러한 전반적 흐름 속에서도 실질적인 영업수익성과 현장 분양 성과에서는 업체 간 격차가 더욱 벌어지는 양상이다. 재무구조 개선이 단기 등급 안정에는 기여했지만, 사업장의 현금창출력 차이가 하반기 실적을 좌우할 변수가 된 셈이다.

특히 수도권 주요 현장을 중심으로 한 분양 성과가 견조한 일부 대형사는 선별 수주 전략과 현장 운영 역량을 통해 비우호적인 시장 환경에서도 일정 수준 이상의 수익성과 유동성을 유지하고 있다. 반면, 비수도권 또는 지방 중소도시의 프로젝트 비중이 높은 업체들은 미분양 재고의 누적과 분양률 저조로 인해 여전히 부담을 안고 있는 상황이다.

보고서는 "분양률 60% 이하로 유지되고 있는 사업장 비중이 높은 일부 업체는 하반기 중 매출채권의 상각 또는 손실 인식 가능성까지 고려해야 하는 시점"이라며 "지역별 사업지 편중과 분양 시점의 전략 실패가 누적된 결과"라고 지적했다.

여기에 일부 중견·중소형 건설사들은 미회수 매출채권 비중이 여전히 높아, 당분간은 외부 차입에 의존한 유동성 조달이 불가피할 것으로 보인다. 다만 이 경우에도 보증한도, 자기자본비율 등 정량지표의 개선 추이를 반영해 차등적 평가가 이뤄질 예정이라는 점에서, 자구노력의 ‘실제 이행력’이 등급 평정에서 중요한 변수로 작용할 것으로 분석된다.

이번 정기평가에서는 일부 건설사들이 실적 방어를 넘어 실질적인 반등을 예고하는 신호도 포착됐다. PF 보증 축소 외에도 시행사 리스크 축소, 장기 미회수 채권 정리, 비수익 사업 정리 등이 자산 건전성 개선으로 연결된 사례가 나타나고 있기 때문이다. 실제로 몇몇 업체는 유휴부지 매각, 합작사업 청산 등을 통해 현금 확보에 성공했고, 이를 기반으로 2025년 상반기 중 신사업 투자를 재개할 수 있는 여력도 생겼다는 평가다.

반면, 상환 스케줄이 2025년 하반기 이후로 밀려 있는 PF 프로젝트를 다수 보유한 업체나, 시행사 연체 위험이 높은 미분양 사업지를 보유한 일부 중소 건설사는 여전히 등급 하방 압력을 받을 가능성이 있다. 특히 상환 전환 조건부 PF 구조의 경우, 분양 실적 부진이 곧 회수 리스크로 직결되며 유동성 위기 전이 가능성도 배제할 수 없는 상태다.

하반기 전망은 결국 "판매 실적 중심으로 평가 축이 이동하는 흐름"을 예고하고 있다. 즉, 유동성이나 회계상 안정성보다도 실질적인 현장 수익성과 분양률이 건설사 생존의 분기점이 될 것이라는 분석이다.

보고서는 "PF와 관련된 직접적 위험 요소는 대부분 정리 국면에 들어섰으며, 구조적인 유동성 위기 가능성은 크지 않다"면서도 "이제는 수익 기반 영업 성과로의 전환 여부가 건설사별 신용도 차별화의 핵심 요인으로 작용할 것"이라고 강조했다.

실제로, 현장 수익성이 입증된 일부 상위 건설사는 조기 회복 흐름에 따라 등급 상향 가능성도 조심스럽게 점쳐지고 있다. 업계 관계자는 "외형 회복보다는 내실 강화에 집중한 전략이 유효성을 입증하고 있다"며 "하반기에도 현장 중심의 대응 역량에 따라 구조조정의 수혜 혹은 역풍이 분명하게 갈릴 것"이라고 말했다.