'지분으로 사는 집'…정부가 그리는 한국형 리츠란

정부가 대출 부담 없이 집을 마련할 수 있는 새로운 주택 금융 모델로 ‘한국형 리츠(REITs)’ 도입을 준비한다. 일부 지분만을 매입해 실거주하면서 시세 차익도 실현 가능한 구조로, 고금리·고부채 시대의 대안적 내 집 마련 수단으로 주목된다.

7일 정부는 최근 ‘리츠를 통한 주택 소유 및 임대차 활성화 방안’ 연구용역 발주를 준비 중이다. 국토교통부가 추진 중인 ‘한국형 리츠’는 부동산투자회사(REITs)가 주택을 보유하고, 입주자가 해당 주택의 일부 지분을 매입한 뒤 임대료를 내며 거주하는 방식이다.

기존 리츠가 다수 투자자에게 임대 수익을 배분하는 구조였다면, 한국형 리츠는 실거주자가 곧 투자자가 되는 점에서 차별화된다. 

예컨대 수도권의 6억원대 신축 아파트 입주를 희망할 경우 전체 금액의 5%인 3000만원만 지분 형태로 투자하고, 나머지 5억7000만원에 해당하는 부분은 월세를 납부하며 입주할 수 있다. 수년 후 소득이 증가하면 지분을 10%, 20%로 점차 확대해 완전한 ‘내 집’으로 만들어갈 수도 있다. 반대로 지분을 매도해 시세 차익을 실현하는 것도 가능하다. 만약 해당 아파트 가격이 7억 원으로 상승할 경우, 5% 지분 가치는 3000만원에서 3500만원으로 올라 약 500만원의 차익을 얻을 수 있는 것이다. 

정부가 이 제도를 검토하는 배경에는 가계부채 억제와 주거 안정성 확보라는 두 가지 과제가 있다. 현재 한국의 GDP 대비 가계부채 비율은 세계 최고 수준으로, 대출 중심의 주택 구매 관행에 구조적 변화가 필요하다는 인식이 확산되고 있다.

리츠는 장기 보유를 전제로 하기 때문에 입주자 입장에서도 안정적인 거주가 가능하다. 임대료만 내던 전세나 월세와 달리, 일정 지분을 통해 자산 형성의 기회도 제공한다는 점에서 실수요자 중심의 주택정책에 부합한다. 정부는 청년층·중산층의 자산 형성을 지원하고, 과도한 대출 의존도를 줄이는 수단으로 리츠를 적극 활용한다는 명분을 내세울 수 있다. 

하지만 한국형 리츠의 갈 길은 멀다. 현재 전세 중심의 임대시장 구조상 리츠가 충분한 수익을 확보하기 어렵기 때문이다. 리츠가 지속 가능한 수익 모델을 갖추려면 임대료 현실화가 필요하다. 또한, 투자자가 리츠 지분을 사고팔 수 있는 2차 시장(거래 플랫폼) 마련과, 주거 선호 입지 확보도 중요한 관건으로 꼽힌다.

국토부는 우선 공공 리츠를 중심으로 시범사업을 추진한 뒤, 민간 리츠 참여를 유도해 시장을 본격화할 계획이다. 서울 서초구 서리풀지구 등 신규 택지를 리츠에 공급하거나, 재건축 인센티브 물량을 리츠가 매입할 수 있도록 하는 방안도 논의되고 있다. 주택도시기금의 출자·융자 지원, 세제 혜택 등도 함께 검토 중이다.

정부는 관련 입법 및 제도 정비를 2025년까지 마무리하고, 청약제도와 금융규제 등과도 연계해 실효성 있는 제도로 자리잡게 한다는 목표다.

시장은 한국형 리츠가 단순한 투자수단을 넘어 주택금융 시장의 구조적 전환을 이끄는 제도적 실험이 될 수 있다고 보고 있다. 시장 관계자는 "자산을 쌓아가고 싶은 중산층 실수요자들에게 의미있는 대안이 될 것"이라며 "주택 소유에 대한 패러다임 변화가 본격화 할 계기가 될 수 있다"고 말했다.