싹쓸이→선별…불확실성 속 건설사 수주전략 변화

"서울 강남이라도 따져보고, 지방이라도 확신이 서면 나선다." 

건설사들이 ‘무조건 수주’에서 벗어나 수익성, 시행사 신용도, 지역 리스크를 기준으로 한 ‘선별적 수주’ 전략을 강화하고 있다. 강남권 재건축마저 신중히 따지는 분위기다. 공사비와 자금조달 구조, 분양성 등을 정밀히 검토한 뒤 수주 여부를 결정하는 기조가 짙어졌다.  

11일 관련 업계에 따르면, 총 공사비 1조7000억원에 달하는 송파구 ‘잠실우성 1·2·3단지’ 재건축 사업의 시공권 주인을 선정하기 위한 입찰에 GS건설 단 한 곳만 참여했다. 이 사업은 인근 잠실 마이스(MICE, 기업회의·포상관광·컨벤션·전시회) 개발 호재 등으로 사업성이 높다는 평가를 받았다. 그래서 업계 1위 삼성물산 등 다수의 건설사들이 참여할 가능성이 높다고 점쳐졌다. 그런데 막상 뚜껑을 열어 보니 예상과 다른 결과가 나왔고, 사업은 수의계약 전환 가능성이 높아진 상태다.

이 같은 상황은 잠실우성만의 이야기가 아니다. 올해 주요 정비사업 가운데 경쟁 입찰이 성사된 사례는 한남4구역(현대건설·삼성물산 컨소시엄), 성남 은행주공(포스코이앤씨·두산건설) 등 극히 일부에 그친다. 송파 대림가락, 한양3차, 서초 신반포4차, 신용산역 북측 등 다수의 사업장은 두 차례 이상 입찰 유찰 끝에 수의계약으로 시공사가 선정됐다.

과거라면 ‘강남권’ 혹은 ‘조 단위’ 대형 사업이란 이유만으로 건설사들이 무리하게라도 수주전에 뛰어들었지만, 이제는 사업의 실익부터 따져보는 구조로 바뀌었다.

업계 한 관계자는 “예전에는 ‘강남이니까’라는 이유만으로 무리하게라도 입찰에 참여했지만, 지금은 ‘수익이 날 수 있을까’를 먼저 따진다”며 “위험이 크다고 판단되면 과감히 손을 떼는 구조로 바뀌었다”고 말했다.

그렇다면 건설사들이 말하는 ‘선별적 수주’의 기준은 무엇일까. 업계에 따르면 현재 건설사들이 내부적으로 수립한 기준은 △수익성 △시행사 신용도 △지역 리스크 등 세 가지로 요약된다.

우선 수익성 기준은 점점 더 보수적으로 바뀌고 있다. 건설사들은 정비사업장의 목표 수익률을 평균 10% 내외로, 자체 개발사업은 15% 이상으로 설정하는 경우가 많다. 이 기준을 충족하지 못할 경우, 아예 참여 자체를 배제한다. 한 대형사는 올해부터 수주심의 프로세스를 강화해 수익률 8% 이하 사업은 전면 제외하는 방침을 세운 것으로 알려졌다.

시행사의 자금 조달 능력도 주요 판단 기준이다. 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달 능력, 분양보증 확보 가능성은 물론, 최근에는 시행사의 자체 자금 동원력까지 정량화해 평가하고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “PF 시장 불확실성이 커지면서 자금 구조 자체를 ‘리스크 지표’로 판단하는 추세”라고 말했다.

지역 리스크도 더욱 정교하게 반영되고 있다. 미분양 가능성이 큰 지방 외곽, 인구감소 지역, 분양가상한제 등 규제가 적용될 가능성이 있는 곳은 수주 대상에서 원칙적으로 제외된다. 단순 입지보다 분양성과 규제 리스크를 중심으로 판단하는 구조다.

이에 더해 최근엔 공정 리스크도 주요 고려 사항으로 부상하고 있다. 착공 시점이 불확실하거나 특정 시기에 자재·인력이 집중 투입돼야 하는 구조의 프로젝트는 비용 증가와 품질 저하 가능성 등 복합적인 리스크를 안고 있어 기피 대상이 된다.

한 중견 건설사 관계자는 “공사 후반 마감재 투입과 인력 집중이 몰리는 구조는 시공 리스크가 크고, 예상보다 원가가 늘어날 가능성도 높다”며 “최근에는 착공 지연 시 발생할 수 있는 기회비용까지 반영해 수주 여부를 판단하고 있다”고 전했다.

건설업계는 이 같은 선별적 수주 기조가 당분간 지속될 것으로 보고 있다. 단기적으로는 수주 실적이 줄어들 수 있지만, 수익성 악화나 부실 사업에 따른 리스크를 줄일 수 있다는 점에서 오히려 불황기에 재무 건전성과 기업 신뢰도를 유지하는 바탕이 될 것이란 분석이다. 

한 건설사 관계자는 “당장 눈앞의 실적보다 장기적인 리스크 관리와 기업 가치 제고가 더 중요해진 분위기”라며 “불확실성이 큰 시장일수록 수주부터 분양까지 전 단계의 수익 구조를 정밀하게 검토하고 있다”고 설명했다.

건설산업연구원 관계자는 "확실한 사업만 골라 수주하는 전략이 건설사 재무 건전성과 리스크 관리 측면에서 더욱 효과적"이라며 "최근처럼 고금리, 고원가 환경이 장기화되는 상황에서 무리한 수주보다는 선별적 수주 속 자산 효율성과 현금 흐름 중심의 경영 기조가 더욱 강해질 것"이라고 말했다.