[10·15 부동산 대책] 15억 초과 주택 주담대 최대 4억으로 축소…25억 초과는 2억 제한

정부가 집값 과열 조짐을 보이는 수도권을 중심으로 주택담보대출(주담대) 규제를 대폭 강화한다. 내일부터 시가 15억 원을 초과하는 주택은 최대 4억 원까지만, 25억 원을 넘는 초고가 주택은 2억 원까지만 대출이 가능하다. 또 그동안 규제에서 제외됐던 1주택자의 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함된다.

이는 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책 이후에도 수도권 집값이 다시 상승세를 보이자, 정부가 한 달 만에 내놓은 세 번째 고강도 수요 억제책이다.

금융위원회는 15일 정부서울청사에서 관계부처 합동 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 이 같은 내용을 담은 부동산시장 안정 대책을 발표했다. 이억원 금융위원장은 “수도권 일부 지역에서 주택시장 과열 신호가 커지고 있다”며 “확고한 시장 안정을 위해 대출 수요 관리를 강화하겠다”고 밝혔다.

새로운 대출 한도는 주택가격 구간에 따라 차등 적용된다. 15억 원 이하 주택은 6억 원, 15억~25억 원 미만은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 대출이 가능하다. 기존 일률적 한도(6억 원)에서 고가 구간일수록 대출 규모를 크게 줄이는 방식이다. 다만 재건축·재개발 이주비 대출은 주택가격과 상관없이 기존 한도인 6억 원을 유지한다.

오는 29일부터는 1주택자도 전세대출 시 DSR 규제 대상에 포함된다. 그간 전세자금대출은 서민 주거 안정을 이유로 규제에서 제외됐지만, 임대인의 갭투자 수단으로 악용되면서 시장 과열을 유발했다는 비판이 이어져 왔다. 금융위는 “우선 1주택자 전세대출에 한해 DSR을 적용하고, 향후 시장 영향과 가계부채 추이를 감안해 단계적 확대를 검토하겠다”고 설명했다.

대출 한도를 산정할 때 금리 변동 위험을 반영하는 ‘스트레스 금리’의 하한은 현행 1.5%에서 3%로 상향된다. 이는 금리 인하 시 대출 여력이 과도하게 확대되는 것을 막기 위한 조치로, 16일부터 즉시 적용된다. 은행권의 주담대 위험가중치 하한은 기존 15%에서 20%로 높이고, 시행 시점도 내년 4월에서 내년 1월로 앞당긴다. 부동산으로 쏠린 자금을 줄이고 생산적 부문으로 자금 흐름을 유도하기 위한 조치다.

정부는 서울 21개 자치구와 경기 12개 지역을 새롭게 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)으로 지정했다. 이에 따라 무주택자가 규제지역 내에서 주담대를 받을 때 적용되는 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 낮아진다. 전세대출을 보유한 차주는 규제지역 내 3억 원 초과 아파트 매입이 금지되며, 반대로 3억 원 초과 아파트를 취득한 차주는 전세대출을 받을 수 없다. 신용대출 1억 원을 초과 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 매수가 제한된다.

토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 기존 70%에서 40%로 낮아진다. 정부는 이번 조치가 “대출을 통한 고가주택 매수와 상급지 갈아타기 수요를 억제하기 위한 불가피한 결정”이라고 설명했다.

다만 시장에서는 중저가 아파트로 수요가 쏠리는 풍선효과를 우려하는 목소리도 나온다. 일부 전문가는 “현금 여력이 있는 자산가 중심의 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 심화될 수 있다”고 지적했다.

금융위는 이번 조치를 ‘3단계 부동산 안정패키지’의 일환으로 규정하며, 필요할 경우 추가 대책도 예고했다. 이억원 금융위원장은 “주택시장 안정은 금융건전성과 직결된 사안”이라며 “시장 상황에 맞춰 주담대 위험가중치를 25%까지 상향하는 방안 등 추가 규제를 과감히 검토하겠다”고 말했다.

정부는 이번 대책 시행 이후 주택시장과 가계부채 동향을 실시간 모니터링하며, 풍선효과가 감지될 경우 즉시 후속 조치에 나설 계획이다.