수도권 부동산 과열 차단…주담대·전세대출·LTV 전방위 규제 강화

정부가 수도권 일부 지역의 주택가격 상승세를 억제하기 위해 고강도 대출 규제를 내놨다. 고가주택은 대출 한도가 더욱 축소되고 스트레스 금리는 3%로 올라간다.

금융위원회는 15일 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정화 대책’의 후속 조치로 관계부처와 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 대출수요 관리 강화 방안을 발표했다.

회의에는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원, 5대 시중은행, 각 업권 협회 등이 참석했다. 참석자들은 6월 27일 대책 이후 가계대출 증가세는 안정됐지만, 수도권을 중심으로 한 주택가격 상승세와 시장의 기대심리가 여전하다고 평가했다.

가장 눈에 띄는 변화는 주택가격별 주택담보대출(주담대) 한도 차등 적용이다. 6.27 대책 이후 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대 한도는 일률적으로 6억원이지만 앞으로는 시가에 따라 제한된다.

시가 15억원 이하 주택은 6억원, 15억 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 가능하다. 이주비 대출은 현행처럼 최대 6억원까지 허용된다.

금융위는 “대출을 활용한 고가주택 매입 수요를 차단해 수도권 과열 확산을 막겠다”고 밝혔다. 해당 조치는 10월 16일부터 시행된다.

스트레스 금리 3%로 상향…금리 인하기 대출 확대 차단

차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 반영되는 스트레스 금리를 현행 1.5%에서 수도권·규제지역 주담대에 한해 3.0%로 높인다. 지방 주담대는 0.75% 수준을 유지한다. 이 역시 10월 16일부터 적용된다.

1주택자가 수도권이나 규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받을 경우, 이자 상환액이 DSR에 포함된다.

무주택 서민 부담을 고려해 1주택자에 우선 적용하며 추후 확대 여부를 검토할 계획이다. 시행일은 10월 29일이다.

은행권 주담대 위험가중치 하한은 15%에서 20%로 높이고 시행 시점은 당초 2026년 4월에서 2026년 1월로 3개월 앞당긴다.

새로 지정되는 투기과열지구·조정대상지역에서는 강화된 대출 규제가 곧바로 적용된다.

무주택자 또는 처분조건부 1주택자의 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 낮아진다.

전세대출 보유 차주는 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 새로 살 수 없고, 1억원 초과 신용대출 보유자는 1년간 주택 매입이 제한된다.

또 1주택 보유자의 재건축·재개발 관련 중도금·이주비 대출에는 추가 주택 구입 제한이 적용된다. 토지거래허가구역으로 지정된 지역의 비주택담보대출 LTV 역시 70%에서 40%로 강화된다.

금융위는 이번 조치 시행 이전에 이미 주택 매매계약이나 전세계약을 체결했거나 대출 신청을 완료한 차주에 대해서는 경과규정을 마련해 실수요자의 피해를 막기로 했다.

즉시 시행 가능한 조치는 10월 16일부터 후속 과제는 신속히 추진할 예정이다.

금융위는 “이번 대책의 실효성을 확보하려면 발표 이후 관리가 더 중요하다”며 “창구 혼선이 없도록 금융권은 직원 교육과 전산시스템 점검, 고객 안내에 만전을 기해 달라”고 당부했다.