[대출수요 관리 방안 Q&A] 주택 가격별 주담대 차등·전세대출 DSR 등

정부가 수도권 주택가격 상승세를 억제하기 위해 고강도 대출 규제를 시행한다. 금융위원회는 15일 ‘주택시장 안정화 대책’의 후속 조치로 ‘대출수요 관리 강화 방안’을 내놓고, 관계부처 합동 FAQ를 통해 구체적 내용을 공개했다.

다음은 주요 질의응답이다.

1. 대책 일반

1-1. 대출 증가속도는 상당부분 둔화되었는데 추가적인 대출규제를 발표한 배경은?

6.27 대책 이후 가계부채 증가세는 상당 부분 둔화됐다. 금융권 가계대출 증가액(조원)은 4월 5.3, 5월 5.9, 6월 6.5, 7월 2.3, 8월 4.7, 9월 1조원 초반 수준이다.

그러나 최근 공급 불안 심리와 선매수 수요로 수도권 주택가격 상승폭이 커지고 있다. 

서울 아파트 매매가격 변동률(%, 한국부동산원)은 8월 1주 0.14에서 9월 4주 0.27로 상승했다. 기준금리 인하 기대감 등으로 부동산 상승 기대 심리도 여전하다.

소비자 주택가격전망지수(한은 기준, 100 초과시 상승전망)는 7월 109, 8월 111, 9월 112로 상승했다. 이에 수도권·규제지역 주담대에 대한 대출규제를 강화하게 됐다.

1-2. 이번 대책의 주요내용은?

국토교통부의 규제지역 확대 지정에 따라 LTV 70%→40% 강화 등 대출규제가 자동 적용된다.

또 수도권·규제지역 주담대와 전세대출을 집중 관리하고, 생산적 부문으로 자금이 흘러가도록 거시건전성 규제를 앞당겨 시행한다.

주요 내용은  △주택가격(시가)에 따른 주담대 한도 차등화 (15억원 이하 6억원, 15억 초과~25억 이하 4억원, 25억 초과 2억원) △ 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리 상향(1.5%→3.0%) △ 1주택자 전세대출 DSR 적용 △ 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 조기 시행 (’26.4월→’26.1월) 

2. 규제지역 및 토허구역 지정에 따른 대출규제 강화

2-1. 규제지역 지정에 따라 강화되는 대출규제는?

무주택자(처분조건부 1주택자 포함)가 규제지역 내 주담대를 받을 경우 LTV가 70%에서 40%로 강화된다(’25.9.7~).

단, 10.15일까지 주택매매계약 체결 및 계약금 납부 사실을 증명하면 종전규정을 적용한다.

집단대출은 입주자모집공고(또는 착공신고, 재건축·재개발 관리처분인가)가 규제지역 효력 발생 전일까지 완료된 경우 종전규정을 적용한다.

전세대출 차주는 투기·투과지역 내 3억원 초과 아파트(분양권·입주권 포함)를 취득하면 전세대출이 회수된다.

투기·투과지역 내 3억원 초과 아파트를 새로 취득한 자는 전세대출이 제한된다.

1억원 초과 신용대출 보유자는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한된다.

규제지역 내 1주택 보유자가 재건축·재개발로 중도금·이주비대출을 받을 경우 추가 주택 구입이 제한된다.

주택 매매·임대사업자 외 사업자의 규제지역 내 주택 구입 목적 주담대(사업자대출)도 제한된다.

2-2. 규제지역 지정 이전에 중도금대출 LTV를 40% 초과하여 받아도 나중에 잔금대출은 40%만 받게 되는지?

중도금대출이 증액 없이 잔금대출로 전환되는 경우에는 당시 중도금대출 취급 시점의 LTV를 적용할 수 있다.

2-3. 토허구역 지정에 따라 강화되는 대출규제는?

토지거래허가구역 지정 시 오피스텔·토지·상가 등 비주택담보대출(가계대출)의 LTV가 70%에서 40%로 강화된다.

다만 효력 발생일 전일(10.19일)까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명하면 종전규정을 적용한다.

3. 주담대 대출한도 축소

3-1. 생활안정자금 목적의 주담대도 금번 규제에 포함되는지?

생활안정자금 목적의 주담대는 이번 대책의 적용 대상이 아니다.

3-2. 대출한도 축소 기준이 되는 주택 가격 판단 기준은?

현행 금융권의 시가 산정방식에 따라 대출 신청일 기준으로 판단한다. 한국부동산원 가격이나 KB부동산 시세의 일반평균가 등 공신력 있는 평가자료를 활용한다.

3-3. 이주비대출, 중도금대출도 금번 규제에 포함되는지?

중도금·이주비대출은 규제대상이 아니다.

중도금대출은 기존에도 6억원 한도 규제를 적용받지 않았으며, 이주비대출은 재건축·재개발 사업 영향 등을 감안해 현행 6억원 한도가 유지된다.

4. 주담대 스트레스 금리 상향 조정

4-1. 동 조치가 적용되는 대출의 범위는? 지방은 적용 대상에서 제외되는지?

수도권·규제지역 주택담보대출(오피스텔 포함)에 적용된다.

스트레스 DSR은 DSR이 적용되는 대출에만 반영되며, 중도금·이주비대출 등은 제외된다.

다만 이후 신규 대출 시 기존 대출의 원리금 상환분은 DSR 산정에 반영된다.

4-2. 금번 조치 시행 전 취급된 대출을 연장하는 경우에도 강화된 스트레스 DSR을 적용하는지?

이미 실행된 대출의 증액 없는 만기 연장이나 자행대환에는 DSR을 새로 심사하지 않는다.

10.16일 이후 신규 취급 대출에는 상향된 스트레스 금리(3%)가 적용되지만, 기존 대출에는 소급 적용되지 않는다.

5. 전세대출 DSR 적용

5-1. 전세대출 DSR 적용대상은?

1주택자가 보유주택 소재지와 관계없이 수도권·규제지역에서 전세대출을 이용하는 경우 적용된다.

단, 버팀목 전세대출 등 정책 목적의 전세대출과 지자체 협약 전세대출은 제외된다.

5-2. 전세대출 이자상환분에 한하여 DSR을 적용한다고 하였는데, 구체적으로 무슨 의미인지?

전세대출 차주의 DSR 산정 시 원금은 제외하고, 이자상환분만 반영한다는 의미다.

전세대출 원금은 만기 시 임대인이 반환해 일시 상환되므로 차주의 상환능력 심사 필요성이 낮다.

반면 이자는 전세기간 동안 꾸준히 상환해야 하므로 DSR 산정에 포함된다.

5-3. 전세대출 DSR 적용시점은?

금융권 시스템 준비 기간을 고려해 2025년 10월 29일부터 시행된다.

5-4. 기존 전세대출 이용자가 대출을 연장할 경우, 금번 조치에 따라 DSR이 적용되는지?

DSR은 신규 취급된 전세대출부터 적용된다.

기존 차주가 동일 주택에 거주하며 단순 연장하는 경우에는 DSR이 적용되지 않는다.

다만 대출금액을 증액하는 경우에는 신규 대출로 간주돼 DSR이 적용된다.

5-5. 무주택자의 전세대출에도 DSR을 적용할 계획인지?

무주택자 전세대출 DSR 적용 여부는 대책 효과, 시장 상황, 서민 주거안정에 미치는 영향을 종합 고려해 판단할 계획이다.

6. 주담대 위험가중치 상향 조기 시행

6-1. 위험가중치를 추가로 상향하거나, 고위험 주담대 등에 대한 규제를 강화할 계획인지?

추가 규제 여부는 부동산 시장 상황, 가계대출 추이, 해외사례(홍콩·노르웨이·스웨덴 등)를 종합 검토해 판단한다.

필요할 경우 위험가중치 하한 추가 상향이나 고위험 주담대 적용 대상을 확대하는 방안도 고려할 예정이다.

7. 기타

7-1. 각 조치별 경과규정은?

모든 조치는 시행일부터 신규 신청되는 대출부터 적용된다.

시행일 전일까지 대출 신청 접수를 완료했거나, 주택매매·임대차계약 체결 및 계약금 납부 사실을 증명한 차주는 종전규정을 적용받는다.

집단대출은 시행일 전일까지 입주자모집공고가 완료된 사업장은 예외로 인정된다.

토지거래허가제 적용 주택은 시행일 전일까지 관할 지자체에 허가를 신청하면 이후 계약 체결 시에도 종전규정을 적용받는다.