토허구역서 인천 빠졌지만…정작 청약 현장엔 찬바람만

정부가 '10·15 부동산 대책'을 통해 수도권 분양시장 재편에 나섰지만, 인천의 미분양 해소에는 여전히 난기류가 감돈다. 비규제지역으로 분류돼 공급 확대의 중심에 서 있지만, 정작 청약 현장에서는 ‘찬바람’이 불고 있다. 수요자 관심지역에서도 미달이 속출하고, 과거 완판 행진을 이어오던 건설사들까지 잇따라 부진을 겪으며 정책 효과에 의문부호가 붙고 있다. 

5일 청약홈에 따르면 인천 미추홀구 용현동 ‘인하대역수자인로이센트’ 특별공급에는 445세대 모집에 102세대만 지원해 소진율이 22.9%에 그쳤다. 용현·학익 일대는 인하대역과 인하대학교 인접, 초등학교 접근성 등 입지 여건이 양호함에도 청약 흥행에는 실패했다. 업계는 인근 준신축 단지와 분양가 차이가 크지 않고, 시장 불확실성이 지속된 점이 영향을 미친 것으로 보고 있다. 

현지 한 공인중개사는 "가격 메리트가 뚜렷하지 않은 데다 실수요자들이 금리나 경기 불확실성을 부담스러워해 관망세가 짙다"며 "교통이나 학군 같은 생활 인프라가 좋아도  매수를 우려하는 심리가 시장을 꽁꽁 묶고 있다"고 전했다. 

이 같은 부진은 특정 단지에 국한되지 않는다. 지난 8~9월 기준 인천에서 청약을 진행한 8개 단지 중 6곳이 순위 내 마감에 실패했으며, 일부 단지는 특별공급 단계에서 단 한 명의 신청자도 없었다. 공급은 꾸준하지만 수요 회복이 뚜렷하지 않은 구조다. 

반면 분양가는 오름세를 이어가고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 9월 인천 민간아파트 평균 분양가는 ㎡당 554만 원으로 전월 대비 0.77%, 전년 동월 대비 2.46% 상승했다. 같은 기간 미분양 주택은 1,607세대로 4개월 연속 감소했고, 준공 후 미분양도 8개월째 줄어드는 등 공급 부담은 완화되는 모습이다. 다만 업계에서는 감소세는 공급 조절의 결과일 뿐, 실수요 기반의 회복으로 보긴 어렵다고 평가한다. 

정부의 10·15 대책 이후 수도권 분양시장은 비규제지역 중심으로 빠르게 재편되고 있다. 직방과 부동산R114에 따르면 11월 전국 분양 예정 물량은 4만7000가구로 9년 만의 최대 규모이며, 수도권 물량 중 68%가 비규제지역에 집중됐다. 인천 역시 비규제지역 확대로 수혜가 예상되지만, 청약 수요가 실제 분양 성과로 이어지기까지는 시간이 필요하다는 분석이 많다. 

인천 미분양 문제는 특정 건설사 사례에서도 확인된다. 지난해까지 '데이터 기반 선별 수주 전략'으로 완판 행진을 이어오던 두산건설은 올해 인천 분양사업에서 잇따라 부진을 겪었다. 강화군 '두산위브 센트럴파크 강화'는 일반공급 371가구 모집에 16명만 신청했고, 미추홀구 '두산위브 더센트럴 도화' 역시 380가구 모집에 91명 접수에 그쳤다. 교통과 입지를 내세웠지만 공급 포화와 수요 위축으로 청약률이 저조했다. 

시장에서는 인천의 미분양이 단순한 경기 침체의 결과라기보다, 구조적 수요 부족과 높은 분양가, 그리고 투자 심리 위축이 복합적으로 작용한 결과라는 분석이 나온다. 정부의 단기 부동산 대책이 공급 측면에서는 숨통을 틔웠지만, 수요 회복으로 이어지기엔 한계가 있다는 것이다.

특히 고금리 장기화로 실수요자의 관망세가 이어지고, 인근 신축 단지 간 가격 격차가 줄어들면서 분양가 경쟁력도 떨어지고 있다. 여기에 청약 시장 전반에 깔린 ‘지금은 아니다’라는 심리가 매수세를 더 위축시키는 요인으로 작용하고 있다.

한 부동산업계 관계자는 "정부의 규제 완화로 공급 여건은 개선됐지만, 실제 시장을 움직이는 건 결국 실수요"라며 "입지와 가격 경쟁력이 뒷받침되지 않으면 청약 부진은 계속될 수 있고, 인천 미분양 해소도 단기 효과에 그칠 가능성이 크다"고 말했다.