[Weekly 건설·부동산] 악성 미분양, 2만4000가구 육박…11년 5개월 만에 최고치 등

'악성 미분양' 2만4000가구 육박…11년 5개월 만에 최고치 

지방 건설 경기가 위축되면서 ‘악성 미분양’이 11년 5개월 만에 최고치를 기록했다. 정부가 한국토지주택공사(LH) 매입 등 대응책을 내놨지만 지방 중견 건설사들의 연쇄 자금난은 이미 현실화되는 분위기다.

21일 국토교통부에 따르면 지난 2월 말 기준 준공 후 미분양 물량은 전국 2만3722가구로 집계됐다. 이는 전년 동기(1만1867가구)보다 99.9% 증가한 수치다. 월 기준으로는 2013년 9월(2만4667가구) 이후 가장 많은 수준이다.

전월(2만2872가구)보다도 6.1% 증가해 확산세가 꺾이지 않고 있다. 전국 미분양 가운데 80% 이상(1만9179가구)이 지방에 집중돼 있으며, 대구(3067가구), 경북(2502가구), 경남(2459가구), 전남(2401가구) 등 비수도권 지역이 미분양 부담의 중심축이 되고 있다.

울산은 전년 동기 대비 312.9% 급증해 전국에서 가장 높은 증가율을 기록했다. 뒤를 이어 경북(216.7%), 대구(182.7%), 인천(182.0%), 전북(171.8%) 등도 세 자릿수 증가율을 보였다. 전국 일반 미분양도 7만61가구로 전년 대비 8% 증가했지만, 전달 대비로는 3.5% 감소했다.

악성 미분양의 증가는 곧바로 건설사 자금흐름 악화로 이어지고 있다. 아파트 준공 이후에도 분양되지 않으면 금융권 대출 상환이 어려워지고, 신규 프로젝트 추진도 사실상 막힌다. 최근 법정관리를 신청한 대저건설, 제일건설, 대흥건설 등은 모두 지방에 기반을 둔 건설사들이다.

한 지방 중견 건설사 관계자는 "상반기 중간 결산도 나오기 전부터 자금 회수에 비상이 걸렸다"며 "분양이 안 되는 상태에서 추가 사업을 계획하는 건 거의 불가능한 상황"이라고 토로했다.

정부는 미분양 해소를 위해 LH가 약 3000가구를 매입하고, 준공 후 미분양 주택 구매 시 디딤돌 대출 우대금리를 제공하는 등 시장 안정화 대책을 발표했다.

하지만 업계에서는 실효성에 대한 회의적 시각이 우세하다. 단순히 미분양 물량을 해소하는 차원이 아닌, 건설사의 신용 안정성과 금융 접근성 회복 등 구조적 처방이 필요하다고 강조한다.

업계 관계자는 "공급조절과 수요창출이라는 두 축의 균형 없는 대응이 계속된다면, 지방 건설업계의 연쇄 위기는 본격화될 가능성이 크다"고 우려했다. 

‘토허제 재지정 약발 먹혔나’…서울 집값·거래량 진정세 뚜렷

서울시가 토지거래허가구역(토허구역) 확대 한 달 만에 가격 상승세와 거래량이 뚜렷하게 꺾였다고 진단했다. 강남3구를 비롯한 주요 지역 부동산 시장이 투기 수요 차단에 따라 관망세로 돌아서며, ‘단기 과열’이 일단 진정 국면에 접어든 모습이다.

21일 서울시에 따르면 토허구역 확대 지정 직전인 3월 셋째 주 대비 4월 둘째 주 강남·서초·송파·용산 등 주요 지역 아파트 매매가격 상승률은 절반 이상 축소됐다.

강남구는 0.83%에서 0.16%로, 서초구는 0.69%에서 0.16%로 하락했다. 송파구 역시 0.79%에서 0.08%로 상승 폭이 크게 줄었으며, 용산구도 0.34%에서 0.14%로 상승률이 축소됐다.

인근 마포(0.13%), 성동(0.23%), 강동(0.09%) 등에서도 상승폭이 줄며 '풍선효과'는 아직 뚜렷하게 나타나지 않았다.

거래량도 급감했다. 국토교통부 실거래 자료 기준, 토허구역 효력 발생 전후(3월 1일23일 vs. 3월 24일4월 18일) 강남3구와 용산의 거래 건수는 1797건에서 31건으로 98.3% 줄었다. 같은 기간 마포·성동·강동도 1389건에서 397건으로 줄긴 했지만, 강남권처럼 급감하진 않았다.

서울시는 토허구역 확대 지정 직후부터 현장 점검과 시장 모니터링을 병행해왔다. 지난달부터 국토부·자치구와 함께 중개업소 214곳을 점검한 결과, 총 59건의 의심거래가 적발됐다.

유형별로는 차입금 과다 25건, 편법 증여 11건, 허위 신고 1건, 기타 22건이다. 서울시 관계자는 "차입금 출처가 불분명하거나 신고가 거래를 유도하는 허위 정보 유포 등 시장 교란 행위가 확인됐다"며 "민생사법경찰국 수사와 국세청 통보 등으로 대응 중"이라고 밝혔다.

실거주 의무 위반 단속도 본격화된다. 시는 이번 주부터 토허구역 내 실거주 의무 대상 아파트를 상대로 현장 점검에 돌입한다. 입주대장, 차량등록 여부, 우편물 수령 등을 확인하고 위반 시 최대 실거래가의 10%에 해당하는 이행강제금을 부과한다는 방침이다.

서울시는 투기수요 유입이 반복됐던 재건축 기대 지역 '압·여·목·성'(압구정·여의도·목동·성수) 4곳(4.58㎢)에 대해서도 토허구역 지정을 1년 연장했다. 당초 이달 26일 만료 예정이었으나, 내년 4월까지 유지하기로 했다.