무너지는 지방 건설사...중견사도 ‘도미노 붕괴’ 시작됐다

"지방 부동산 시장에선 이미 건설사의 붕괴가 시작됐다. 문제는 이 위기가 수도권 밖의 문제에 그치지 않는다는 점이다."

2022년 이후 법정관리 및 부도에 들어간 종합건설사 26곳 중 25곳이 지방에 뿌리를 둔 업체다. 단순한 부실이 아니다. 지방 시장의 구조적 침체, 장기화된 미분양, PF(프로젝트파이낸싱) 리스크, 그로 인한 유동성 악화가 연쇄적으로 작용하면서 지방 건설사들의 재무 기반을 송두리째 흔들고 있다.

2025년 들어선 ‘100위권 내’ 중견 건설사들까지 무너지고 있다. 신동아건설(시공능력 58위), 삼부토건(71위)이 잇따라 법정관리를 신청하면서, 그동안 비교적 안정적이라 여겨졌던 중견업체들마저 양극화의 피해자로 전락했다.

문제의 핵심은 시장 양극화다. 부동산114에 따르면 서울지역의 상위 10대 건설사 분양 물량 비중은 2022년 33.5%에서 2024년 64.7%로 두 배 가까이 늘었다. 청약률 고공행진에 높은 분양가도 문제가 되지 않는다.

반면 지방은 ‘착공 대기’가 일상화됐다. 국토부에 따르면 2025년 기준 지방의 주택 인허가 물량은 22.7만호에 달하지만 착공은 13.8만호로 60.8%에 불과하다. 인허가만 받아놓고도 공사를 시작하지 못하는 사업장이 쌓이고 있는 셈이다.

여기에 악성 미분양도 겹쳤다. 2024년 말 기준 준공 후 미분양 물량은 2.1만 세대에 달하며, 이 중 80.2%가 지방에 몰려 있다. 공급은 진행됐지만 수요는 실종된 시장이 된 것이다.

NICE신용평가 분석에 따르면 분양률 70% 미만인 사업장들의 매출채권은 2.7조원을 넘어섰으며, 지방 비중이 무려 73.6%에 달한다. 건설사들은 공사대금의 상당 부분을 분양 대금으로 회수해야 한다. 분양이 안 되면 곧장 현금흐름에 타격이 간다.

더 심각한 건 PF우발채무다. 2024년 말 기준 주요 건설사의 PF우발채무는 19.3조원. 이 중 지방 본PF 중 분양률 저조 사업장 관련 금액만 3.3조원이며, 58.2%가 지방에 있다. 분양이 되지 않는 사업장을 보증했던 건설사들은 결국 대여금 지급이나 채무 인수로 직격탄을 맞게 된다.

실제로 주요 건설사들의 영업현금흐름은 3년 연속 적자를 기록 중이며, 순차입금 의존도도 2021년 말 –1.4%에서 2024년 말 10.1%로 급증했다. 미수채권 증가는 곧 재무 부담의 확대를 의미한다.

문제는 앞으로 더 늘어날 것이란 점이다. NICE신용평가는 영업적자, 부채비율 400% 초과, 순차입금 의존도 40% 초과, 매출채권 과중 등 4가지 부실 벤치마크 중 2개 이상을 충족한 ‘부실 징후 건설사’가 2025년 15곳에 이를 것으로 예측했다. 특히 이 중 4곳은 올해 새롭게 추가된 업체이며, 대부분이 시공능력 31~100위권이다.

시공능력 상위 10위 이내 건설사들은 지방 사업 비중이 30~40% 수준이지만, 11~30위권은 50~60%, 31~100위권은 이보다 더 높다. 수도권 수주전에서 밀리고, 브랜드 인지도가 낮아 안정적인 분양도 어렵다. 결국 지방 의존도가 높을 수밖에 없는 구조적 한계를 안고 있다.

정부는 지난 2월 지역 건설경기 보완방안을 발표하고 LH를 통한 준공 후 미분양 아파트 3천호 매입과 CR리츠 출시를 예고했다. 하지만 미분양 물량이 1.7만호를 넘는 상황에서 대응 규모는 턱없이 부족하다.

금융지원도 제한적이다. 지방 주택담보대출을 유도하기 위한 인센티브, 3단계 스트레스 DSR의 적용 완화 검토 등이 포함됐지만, 근본적인 수요 회복 없이는 한계가 명확하다.

NICE신용평가는 “상위권 건설사들도 지방 사업장에서의 회수 불확실성으로 운전자금 부담이 커지고 있다”며 “2025년 중에는 주요 사업장의 분양률 및 채권 회수 상황을 정기적으로 점검할 예정”이라고 밝혔다.

한 건설업계 관계자는 “건설업은 미수금과 운전자금 사이에서 줄타기를 한다”며 “사업 한두 건만 분양 실패해도 현금흐름이 붕괴될 수 있다. 이미 이 구조가 여러 지방 건설사를 무너뜨리고 있다”고 말했다.