HDC현산, 용산정비창1구역에 ‘8.5억 더’ 제안…조합원 수익 극대화 카드 꺼냈다

용산정비창 전면1구역 재개발 시공권을 두고 HDC현대산업개발이 조합원 수익 극대화 전략을 꺼내 들었다. 조합 계획안 대비 약 5,651평의 분양면적을 추가 확보하면서 총 3,755억 원에 달하는 분양 수입을 더 올릴 수 있다는 시뮬레이션 결과를 제시했다. 이를 조합원 수익으로 환산하면 세대당 약 8억5,000만 원 규모의 추가 이익이 기대된다.

특히 상가 등 비주거시설의 분양 불확실성에 대비해, 미분양 시 최초 일반분양가 또는 준공 시점 감정가 중 높은 금액으로 대물변제하겠다는 파격 조건도 내세웠다. 조합 입장에선 분양 리스크를 시공사가 사실상 떠안는 구조다.

◆“수익도, 리스크도 시공사가 책임”…경쟁사와의 뚜렷한 차별화

정비사업에서 ‘비주거시설’은 사업의 수익성과 직결되는 핵심 변수다. 특히 용산정비창 전면1구역은 전체 연면적의 절반 이상이 비주거용으로 구성돼, 상업·업무시설의 분양 성패가 전체 사업성에 직접적인 영향을 미친다.

HDC현산은 이에 따라 조합원 부담을 줄이기 위한 안전장치로 ‘미분양 대물변제’를 제시했다. 단순히 대물변제를 약속하는 데 그치지 않고, 일반 분양가 또는 준공 시 감정가 중 높은 가격으로 정산해 조합원의 수익이 줄어들지 않도록 한다는 것이다.

이는 경쟁사인 포스코이앤씨와의 결정적인 차별점이다. 포스코이앤씨는 상가 대물변제 시 일반분양가보다 20~30% 낮은 관리처분기준가를 적용하며, 업무시설은 책임임차 방식으로 대응하고 있다. 업계 관계자는 “책임임차는 과거 파크원 사례처럼 임대 종료 후 매각 리스크가 다시 조합에 전가될 수 있다”며 실효성에 의문을 제기했다.

◆‘공실 리스크 현실화’…현장 여건에 맞는 제안이 핵심

용산정비창 일대는 주거시설의 분양 열기가 뜨거운 반면, 상업시설은 쉽지 않은 국면이다. 2017년 준공된 ‘용산푸르지오써밋’ 상가가 아직도 공실 상태인 점은 대표적인 사례다.

정비업계에 따르면, 전면1구역 비주거시설을 시세대로 분양한다고 가정해도 미분양률이 20%에 이르면 약 4,000억 원, 30%에 달하면 약 6,000억 원의 손실이 발생할 수 있다. 조합원 1인당 손실 규모는 각각 약 9.1억 원, 13.6억 원에 이른다.

한 정비업계 관계자는 “지난해 대형 정비사업에서 상가 대물변제를 최초 분양가 기준으로 제안한 업체들이 모두 시공사로 선정됐다”며 “조합원의 수익과 직결된 사안에서 얼마나 현실적인 리스크 대책을 제시하느냐가 당락을 가른다”고 말했다.