현대건설의 조단위 '가양 지산 프로젝트' 성공할까…기대·우려 반반

현대건설이 서울 강서구 가양동에서 대규모 지식산업센터(지산) 개발 사업을 본격화한다. CJ 가양부지는 3월, 이마트 가양점 부지는 5월 착공을 앞두고 있으며, 각각 2029년 8월과 2028년 9월 준공을 목표로 하고 있다. 현대건설은 이번 프로젝트를 통해 프로젝트파이낸싱(PF) 부담을 줄이고 장기적인 수익 기반을 마련하겠다는 계획이다.

그러나 지산 시장이 이미 포화 상태에 이른 데다 인근 지역에서도 공실률 증가가 지속되고 있어 기대만큼의 수익성을 확보하기 어려울 것이란 전망이 나온다. 특히 CJ 가양부지와 이마트 가양점 부지는 지하철 두 정거장(자동차로 약 10분) 거리로, 수요 분산에 따른 분양 리스크가 커질 수 있다는 우려도 제기된다.

20일 업계에 따르면 CJ 가양부지 개발 사업은 국내 최대 규모의 PF 딜로 꼽힌다. 서울 강서구 가양1동 92-1번지 일대 9만3686㎡ 부지를 개발하는 프로젝트로, 총사업비는 6조1000억 원에 달한다. 현대건설이 시공을 맡았으며, 지하 7층~지상 14층 규모의 지산, 업무시설, 근린생활시설 등이 조성될 예정이다. 최근 본 PF 전환을 마치고 이달 착공에 들어가 2028년 9월 준공을 목표로 하고 있다.

CJ 가양부지 개발과 함께 현대건설이 주도하는 또 다른 대규모 사업은 1조 원 규모의 이마트 가양점 부지 개발이다. 당초 오피스텔로 개발될 예정이었으나, 용적률 상향으로 인해 지산으로 변경됐다. 오는 5월 착공해 2028년 준공을 목표로 하며, 지하 5층~지상 21층 규모로 지산, 판매시설, 근린생활시설 등이 들어설 예정이다. 현대건설은 착공과 동시에 본 PF 전환을 추진할 방침이다.

현대건설은 대규모 개발 사업을 추진하며 PF 부담을 점차 줄여가고 있다. 지난해 말 CJ 가양부지의 본 PF 전환으로 현대건설의 브릿지론 보증 규모는 2023년 말 4조2000억 원에서 1조7000억 원으로 축소됐다. 이마트 가양점 부지까지 본 PF로 전환되면 부담이 더욱 경감될 전망이다.

업계 관계자는 "현대건설은  CJ 가양부지에 이어 2025년 중 밀레니엄힐튼 호텔 부지, 이마트 가양점 등 미착공 사업장의 본 PF 전환 및 착공을 통해 PF 보증 부담을 지속적으로 해소해 나갈 계획"이라고 밝혔다.

그러나 최근 지산 공급 과잉과 인근 마곡지구의 오피스 공실 증가 등을 고려할 때 가양 프로젝트의 성공을 장담하기 어렵다는 의견도 나온다. 지식산업센터는 제조업, 지식산업, 정보통신사업 등을 영위하는 기업들이 입주할 수 있는 다층형 집합건축물로, 최근 몇 년간 공급이 급증했다. 그러나 이러한 공급 증가로 인해 거래량과 거래금액은 감소하는 추세다.

프롭테크 업체 '부동산플래닛'의 조사에 따르면, 2024년 3분기 전국 지산 거래는 총 699건으로 전 분기 대비 27.3% 감소했으며, 거래금액은 2869억 원으로 28.7% 줄었다.

마곡지구는 대기업 연구개발(R&D) 중심의 산업단지로 기업 유치 효과가 크지만, 가양동은 주거 및 상업 비중이 높은 지역으로 마곡과 같은 기업 수요를 기대하기 어렵다. 더욱이 마곡지구에서도 오피스 공실률이 증가하는 상황에서 가양동에 또 다른 지산을 공급하는 것이 적절한 전략인지에 대한 의문도 제기된다.

업계 관계자는 "마곡지구에서도 공실률이 증가하는 가운데, 가양동에 대규모 지산을 추가 공급하는 것은 수익성 확보에 어려움을 초래할 수 있다"며 "신중한 접근이 필요하다"고 지적했다.

CJ 가양부지와 이마트 가양점 부지가 인접해 있다는 점도 부담 요인이다. CJ 가부지는 지하철 9호선 향교역, 이마트 가양점 부지는 증미역 인근에 위치해 있으며, 두 역 간 거리는 불과 두 정거장이다. 도보로 30분, 자동차로는 10분 내 거리로, 동일 상권 내에 대형 지산이 연이어 들어서는 셈이다. 수요가 제한적인 지역에서 두 곳의 대형 지산이 동시에 공급됨에 따라 낮은 수요가 분산될 가능성이 높아 분양률 저조가 우려된다.

업계 관계자는 "분양 시기 등을 조절하겠지만, 현재 기준으로는 분양 성적이 기대보다 저조할 가능성이 크다"며 "현대건설이 PF 부담을 줄이는 데 성공했더라도, 실제 분양 성과가 뒷받침되지 않으면 사업 리스크가 커질 수 있다"고 분석했다.