토허제 지정 해제...'잠실·삼성·대치·청담' 향후 집값은? 

서울 잠실·삼성·대치·청담동 등의 토지거래허가구역(이하 토허제) 해제가 확정되면서 강남 집값 향방에 관심이 쏠리고 있다. 지난 5년 간 토허제 지역으로 지정됐음에도 불구하고, 해당 지역 집값이 꾸준히 올라온 만큼 규제 완화에 따른 집값 상승폭이 예상보다 크지 않을 거란 의견에 힘이 실리고 있다. 다만 일각에선 봄 이사철을 맞아 매입 대기 수요가 한꺼번에 몰리거나, 갭투자 수요가 유입될 경우 일시적인 폭등 가능성을 배제할 수 없다고 주장하고 있다. 

서울시는 12일 투기 우려가 낮은 지역을 중심으로 토허제 해제를 본격 추진한다고 발표했다. GBC 인근 4개 동(송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동)에 위치한 305개 아파트 중 291곳의 토허제 지정이 즉시 해제된다.

잠실·삼성·대치·청담동 등 국제교류복합지구 일대는 지난 2020년부터 토지거래허가구역으로 묶여 있었다. 삼성동에 들어설 글로벌비즈니스센터(GBC) 개발 등에 따른 투기를 막기 위한 정부 차원의 조치였다. 때문에 이들 지역은 지난 5년 간 주택·상가·토지 등을 거래시 관할구청장 허가를 받아야 했고, 직접 거주 목적이어야 구매가 가능했다. 또한 2년 실거주 목적으로만 주택매매가 허가돼 임대나 전세를 끼고 매수하는 '갭투자' 거래는 불가능했다.

하지만 토허제로 지정돼도 거래량만 줄어들 뿐 가격은 계속해서 올라오자 부동산 시장에선 '토허제 무용론'이 줄곧 제기돼 왔다. 잠실 엘스아파트만 해도 토허제 지정 전 2020년 6월께 20억원이었던 전용 84㎡매물 가격이 규제 이후에도 27억 5000만원 대까지 거래됐다. 인근 재건축 아파트 단지들로 집값 상승 영향을 받아 규제 속에서도 가격이 계속해서 상승 곡선을 탔다. 더욱이 GBC와 영동대로 복합환승센터 개발이 늦어지면서 토허가 규제 기간도 길어지자 '잠삼대청' 주민들 사이에선 '사유재산 침해 주장이 제기됐다. 

서울시의 결정으로 토허제가 해제되면서 이들 지역의 집값 상승 기대감이 커지는 분위기다. 실제로  잠실·삼성·대치·청담 위주로 최근 신고가 경신이 이어지고 있다.  잠실동 '트리지움' 전용 59㎡는 지난달 15일 이전 최고가대비 4500만원 오른 22억5500만원에 거래되며 신고가를 기록을 갈아치웠다. 삼성동 '풍림1차' 전용 84.78㎡는 지난달 17일 이전 최고가보다 2억4000만원 뛴 21억4000만원에 손바뀜됐다. 청담동 '대우유로카운티' 전용 121.48㎡도 기존 신고가대비 7억8000만원이나 뛴 30억원에 매매계약서를 썼다.

하지만 시장은 이들 지역 모두 규제 지역으로 묶여 있을때도 집값이 꾸준히 올라왔고, 토허가 해제 이슈 등이 선반영된 만큼 가파른 상승세를 기대하긴 어렵다고 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "거래는 늘어날 수 있지만 가격이 일부 선반영돼 있어 크게 오르기는 힘들다"고 진단했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 "일부 호가 상승이 나타날 수 있지만 이는 해제 영향보다는 시장의 공급 부족 예고, 금리 인하 기대감에 의한 측면이 크다"면서 "단기간 내 거래 활성화를 기대하기는 무리가 있다"고 평했다.

그러나 한편에선 투자를 망설였던 대기 수요가 한꺼번에 몰리거나 '갭투자'에 나설 수 있다는 점에서 일시적인 폭등 가능성을 점치고 있다. 또한 서울에 거주하기 힘든 지방 거주민의 원정 투자가 늘어날 가능성도 배제할 수 없다는 분석이다. 

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "갭투자라든지 지방 외지인의 매입이 단기적으로 늘어나며 일시적인 주택 가격 과열 현상이 나타날 수 있다"고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "강남권의 '똘똘한 한 채' 선호가 크고, 전세 끼고 주택을 구입하는 상급지 교체 수요가 상당하다는 점을 고려하면 지역 내 랜드마크 단지는 매도자 우위 시장이 되며 구입 대기수요 유입이나 집값 상승 휘발성은 있다고 본다"고 분석했다.